新买的房子被出租
最近，房屋买卖悄然升温。然而，房屋买卖风险却一直都有。刚到苏州工作的胡女士用攒下的嫁妆钱买了一套小公寓，刚付完定金就被告知房屋已被抵押，更气人的是，这套房还被同时租给了三拨租客。这到底是怎么回事？
胡女士因资金周转有些困难，与原房主协商，预先支付一笔定金，等剩余房款筹到后，再支付余款并办理过户手续。得到原房主同意后，胡女士顺利搬进了公寓。
后胡女士发现，该公寓抵押给了一家公司，因此现在房子归公司所有，胡女士不能继续居住。听到这一事实，她再次联系原房主，要求交清余款，尽快办理过户手续。原房主满口答应，称过几天就办理过户手续。
没想到过了几天，有一位陌生男子找上门，称自己是该房子的租客，租期还未到，要求胡女士搬离公寓。该男子还带来了房屋租赁合同，上面写明租赁期限为5年，算起来确实还在租期内。随后几天内，又分别有两拨租客找到胡女士，称自己租赁了这套公寓。其间，胡女士屡次联系原房主要求办理过户手续，对方却始终不肯露面。
公寓门锁被第4次撬开后，别无他法的胡女士拨打了110报警，警方为胡女士更换了门锁，但因事件不涉及财产损失，警方也只能建议胡女士与原房主协商此事，或直接诉诸法律。
设定抵押的房子能否出租
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
房屋买卖风险多，租个房子也闹心，受利益驱使恶意违约的大有人在，再次提醒，不管是买房子还是租房子都要小心，签订合同前一定要了解清楚房屋的具体情况。必要时，不要忘记找律师。
石锦双律师办案心得：离婚案件，以沟通调解为主，分手也要平和；财产确权、继承、分割案件，以案前调查为主，沟通和解为辅；企业法务以勤问勤上门为主，化纠纷为预防，总之律师工作让我有成就感。
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