【案例要旨】
房屋买卖合同签订时，出卖人有向买受人披露房屋内曾发生凶杀案的义务;出卖人若未履行该披露义务，如出卖人对该信息系属明知，并因该事实曾获利益，则应认定其构成欺诈。
【案情简介】
上诉人(原审被告)：王天某。
上诉人(原审被告)：金某某。
被上诉人(原审原告)：洪某某。
法院经审理查明：2011年3月，洪某某与王天某、金某某签订房屋转让合同，约定王天某、金某某将位于杭州市滨江区某花园的房屋转让给洪某某，房屋总价款为6780000元。合同载明王天某、金某某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施(含设备)情况均已了解。合同签订后，洪某某按约支付了首付款2750000元，余款4030000元以向银行申请商业贷款方式支付，洪某某并与银行签订了房屋按揭贷款合同。
2011年6月，案涉房屋所有权属变更手续完成后，洪某某准备对房屋进行装修，意外得知2003年期间该房屋内曾发生凶杀案，当时居住的三人被杀。
洪某某认为，王天某、金某某故意隐瞒房屋内曾发生过重大凶杀案件的事实，造成洪某某在不明真相的情况下购买该房屋，致使其购房初衷和愿望化为泡影，故诉请法院撤销房屋买卖合同，判令王天某、金某某归还购房款6780000元，并赔偿相关税费及利息等损失。
【审判结论】
一审杭州市滨江区人民法院审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的凶杀案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“凶杀案”信息对洪某某是否愿意与王天某、金某某交易及以何种条件进行交易有重大影响。本案在房屋交易过程中，王天某、金某某认可未向洪某某告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，表明王天某、金某某隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使洪某某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同，洪某某有权要求撤销该合同，王天某、金某某应返还洪某某已支付的购房款6780000元。王天某、金某某隐瞒了“凶杀案”信息，使洪某某与其进行房屋交易，洪某某在交易过程中未尽审慎审查义务，对产生的税费、中介费、办理三证费用损失以及上述费用产生的利息损失和首付款2750000元的利息损失，双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。原审法院酌情认定洪某某承担30%的过错责任，王天某、金某某承担70%的过错责任。综上，原审法院判决：撤销洪某某与王天某、金某某签订的房屋买卖合同;王天某、金某某于判决生效之日起十日内返还洪某某购房款6780000元，并赔偿洪某某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的70%计589067.22元、首付款2750000元的利息损失的70%、税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的70%;驳回洪某某其他诉讼请求。
宣判后，王天某、金某某不服，提起上诉。杭州市中级人民法院审理后认为：在本案中，王天某、金某某在知晓涉案房屋内曾发生过凶杀案件的情况下，以明显低于市场的价格于2007年购买了该房屋，却在未向洪某某披露凶杀案信息的情况下，以几乎市场同等价将房屋转让给洪某某，使洪某某在不知情的情况下与之签订了房屋转让合同。洪某某在房屋买卖交易完成得知上述信息之后，即向王天某、金某某提出异议，并以王天某、金某某故意隐瞒重要信息，严重违反诚实信用原则，构成欺诈为由，要求撤销双方签订的买卖合同，法院予以支持。王天某、金某某的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。二审判决驳回上诉，维持原判。
【评析意见】
本案处理的难点在于：第一，王天某、金某某是否负有事前披露义务以及其披露义务的范围如何界定;第二，王天某、金某某未于房屋出卖前向买受人洪某某披露案涉房屋曾发生“凶杀”案是否构成欺诈，其欺诈的主观故意如何确定。
一种处理思路是：房屋发生凶杀刑事案件，按照一般的民间习俗，会被认为存在不吉利的因素，且会影响到房屋的价格，因此出卖人须于签订房屋买卖合同之前告知买受人该事实，其没有告知的，违背诚实信用原则，即构成欺诈，买受人以欺诈为由主张撤销合同的，应支持其请求。一审法院即采此观点。
另一种处理思路是：回避民间习俗对于“凶宅”避讳这一容易产生争议的问题，而是将房屋内发生过凶杀案作为负载在交易标的物上的一个信息，考察出卖人对该信息是否负有披露义务;如果出卖人负有该披露义务，则进一步考察出卖人在签订合同时未告知买受人该信息，主观上是否存在欺诈的故意，客观上是否使买受人陷于错误，并基于该错误进行了交易行为。
笔者同意第二种处理意见。
一、“凶宅”的法律意义
本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。“凶宅”不是一个法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于发生过凶杀等恶性案件，或者传闻房屋“闹鬼”，或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同，其法律上的意义也不相同，出卖人是否有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同。如传闻房屋“闹鬼”，则纯属子虚乌有的封建迷信，出卖人并不负有对此信息的披露义务，因此也无法律上责任可言;再如居住在房屋中的人会莫名生病，如果是因为房屋本身材质问题(如建材中含有放射性物质)，则无论出卖人是否披露，均需承担瑕疵担保责任。因此，以“凶宅”为标的的房屋买卖行为，必须转换为法律上的规则进行适用，否则容易招致法院的判决确认封建迷信、悖于社会主义道德的责难。
在民事审判中，如果可以适用具体规则进行处理的案件，应当尽量减少适用民间风俗，以防止逸出法律规则。上述第一种处理方式导致的后果可能是形成形式化的审判模式，即“凶宅”→明知且未披露→构成欺诈，缺乏对案件个性的考量。基于此，在本案中应将要解决的问题转化为：(1)“凶宅”是否系出卖人应当披露的信息;(2)未披露该信息是否构成欺诈。并从这两个方面查明本案事实，确定法律后果。
二、出卖人披露义务及其范围
我国《合同法》对订立合同时出卖人是否具有告知义务以及告知义务的范围如何，并无明确规定，但《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条规定的是缔约过失责任。按照合同法原理，缔约过失责任是一种先合同义务，即当事人在缔约过程当中，产生了超出一般关系而进入特殊的磋商关系，故而，在合同订立之前即负有告知等附随义务。按照举重以明轻的原理，在缔约准备阶段即负有告知义务，那么在合同订立时更应善尽告知义务。国外以及我国台湾地区的立法例均明确出卖人在交易时应披露标的物的相关信息。关于披露的范围，参照上述规定，应当是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息。
本案中，法院在查明案涉房屋曾经发生凶杀案，王天某、金某某未向洪某某披露该事实信息之外，又查明：(1)王天某、金某某购入案涉房屋时的价格畸低于房屋价值。根据二审法院向房屋产权交易中心调取的案涉房屋交易的备案登记表明，案涉房屋的备案交易价格为160万元，该房屋在交易两年后办理了过户手续，计税价格为340万元;与同时期、同地段的市场交易价格相比显然畸低。且王天某、金某某无法对其以畸低于房屋价值的价格买入案涉房屋的原因进行合理解释。而从本案的其他证据来看，除了案涉房屋发生过凶杀案之外，并无其他因素对房屋价格产生影响。(2)王天某、金某某在出售案涉房屋时的价格与房屋市场价值相差不大。根据二审法院查明的事实，王天某、金某某在出售该房屋时，其交易价格几近于市场价格。与其购入房屋时不同，在出售案涉房屋时，王天某、金某某并未向洪某某披露该房屋曾发生凶杀案的事实。
综上，可以认定房屋系“凶宅”应当属于王天某、金某某必须披露的重要信息。判断的依据是：第一，“凶宅”可能会导致买受人心理不适，并由此对房屋价格产生影响;第二，根据王天某、金某某在前手买受该房屋时，因其价格显低于市场价格，而在出售该房屋时，价格与市场价格相差无几，在两次交易中，除是否知晓房屋系“凶宅”的原因外，并无其他因素导致其价格下降。可见，是否披露“凶宅”信息是影响交易能否进行以及交易价格的重要因素，故而出卖人对此信息应予披露。
三、未履行披露义务的法律后果
《合同法》第54条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同，买受人当然有权请求法院变更或撤销。问题是，沉默是否构成欺诈?换言之，保持沉默的行为人是否认识自己的行为可能导致对方陷于错误，并基于该错误作出意思表示，而主观上追求这种意思表示的发生，是谓沉默型欺诈。沉默型欺诈的构成要件：①出卖人负有披露义务;②出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误，并基于该错误进行法律行为;③出卖人认识到其沉默的行为后果。从举证责任的角度来看，欺诈的举证责任应由买受人承担。欺诈的主观故意在证明上困难较大，尤其是在沉默型欺诈的情形下，让买受人证明出卖人沉默系出于故意或者以欺诈为目的尤为困难，因此应当根据案情适当降低买受人的举证责任。但降低买受人的举证责任，并不意味着买受人无须举证，更不能因出卖人未告知某信息即推定其构成欺诈。
本案中，从王天某、金某某购买案涉房屋及出售案涉房屋时是否知晓房屋中发生凶杀案对价格产生了影响这一事实出发，可见王、金二人在向第三人购入该房屋时，对该信息主观上是有认识的，其畸低的购房款是以容忍该案涉房屋曾发生凶杀案这一事实为代价的。由此，作为一个善良的出卖人，应该将该信息披露给买受人，其未披露的后果是使买受人本来可能获得的减少价金或者与其他人缔约的机会利益受到损失，最终该房屋因负载凶杀案这一信息而形成的价格与市场价格之间的价差被王天某、金某某享有。同时鉴于王天某、金某某在购买房屋时付出的是极低的价格，故而，其抗辩称在案涉房屋内居住并无不适，以及凶杀案发生在8年之前，出卖人没有隐瞒的必要等均不足采信。
综上，王天某、金某某负有告知洪某某案涉房屋曾发生凶杀案的披露义务，其未予告知，主观上具有欺诈故意，使洪某某陷于错误，并基于该错误进行法律行为即构成欺诈。依据《合同法》第54条的规定，洪某某有权请求法院撤销房屋买卖合同。
田禾律师办案心得：不论何种案件，都要在专业的基础上，以敬业的心态，去赢得当事人与法官的信任。
关注微信“田禾律师”(微信号tianhelawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“田禾律师网”）
执业律所：河北华研律师事务所
咨询电话： 15811286610
关注田禾刑辩、合同律师，即时了解合同签约、履行、违约、风险防控法律信息，深入分析刑事诉讼中各种情节，最大限度维护委托人利益，一对一预约专家律师咨询。
执业律所：河北华研律师事务所
咨询电话：15811286610
关注田禾刑辩、合同律师，即时了解合同签约、履行、违约、风险防控法律信息，深入分析刑事诉讼中各种情节，最大限度维护委托人利益，一对一预约专家律师咨询。
使用微信扫描二维码
关注田禾律师
