案例标题：上诉人余xx、余xx、余xx、余xx与被上诉人周xx、原审被告黄xx、彭xx房屋租赁合同纠纷一案
案由：民事案件 >> 合同、无因管理、不当得利纠纷 >> 合同纠纷 >> 租赁合同纠纷 >> 房屋租赁合同纠纷
审理机构：福建省高级人民法院
文书字号：（2014）闽民终字第127号文书类型：民事判决书
审结日期：2014-03-18审理程序：二审
审理人员：程xx;黄xx;林xx
福建省高级人民法院
民事判决书
--------------------------------------------------------------------------------
（2014）闽民终字第127号
上诉人（原审被告）余xx,男,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住福建省闽×县。
上诉人（原审被告）余xx,女,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住福建省闽×县。
上诉人（原审被告）余xx,女,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住址：◑◑◑◑◑◑。
上诉人（原审被告）余xx,女,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住福建省闽×县。
上述四位上诉人的共同委托代理人张敬辉,北京市久瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周xx,男,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住址：◑◑◑◑◑◑。
委托代理人陈xx、沈xx,福建xx律师事务所律师。
原审被告黄xx,男,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住址：◑◑◑◑◑◑。
原审被告彭xx,女,◑◑◑◑年◑◑月◑◑日出生,汉族,住址：◑◑◑◑◑◑。
上诉人余xx、余xx、余xx、余xx与被上诉人周xx、原审被告黄xx、彭xx房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省福州市中级人民法院（2012）榕民初字第1437号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人余xx及上诉人余xx、余xx、余xx、余xx的共同委托代理人张敬辉,被上诉人周xx及其委托代理人陈xx到庭参加诉讼。原审被告黄xx、彭xx经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明,2005年2月22日,周xx为甲方,余xx、余xx、余xx、余xx（以下简称余xx等四人）、黄xx为乙方,签订一份《协议书》,约定：甲方将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的福州闽侯私立五虎山学校（以下简称五虎山学校）的全部房屋、场地和土地使用权以及“五虎山”商标使用权按现状全部出租给乙方使用,期限为拾年（自协议签订之日至2015年2月21日）；房屋租金每年为250万元,商标使用费每年为50万元,共300万元,款项每年分两期支付：第一期每年3月10日前支付120万元,第二期每年9月10日前支付180万元；双方另还约定了其他各自权利义务及违约责任等内容。2005年8月9日,周伟龙为甲方,余剑虹等四人为乙方,签订《补充协议》一份,约定：五虎山学校在租赁期内（九年,2005年至2013年）租金由原来的300万元下降为280万元整（租金上交时间：2006年3月上交120万元,2006年9月20日上交160万元,依此类推）等内容。协议履行一年后,双方终止了该合同关系。后因租金支付双方发生争议,周伟龙向原审法院起诉请求：判令余剑虹等四人、黄朱、彭丽妃共同向周伟龙支付2005年房屋和场地租金计250万元,支付违约金130万元；判令彭丽妃对黄朱所应承担的上述债务承担连带偿还责任。
另查明,在本案之前,周伟龙曾提起诉讼,主张余剑虹等四人与黄朱拖欠2005年房屋租金,请求判令余剑虹等四人与黄朱继续履行协议,支付违约金98万元；该案诉讼中,余剑虹等四人提起反诉,主张其向周伟龙直接支付及为周伟龙垫付的款项合计451.992419万元,已超租金及使用费金额,请求判令周伟龙返还151.992419万元及利息。福清市瑞成水产养殖有限公司（以下简称瑞成公司）被列为该案件的第三人。经审理,福州市中级人民法院（以下简称福州中院）对该案件作出（2006）榕民初字第169号民事判决。宣判后,周伟龙和第三人瑞成公司均不服,向福建省高级人民法院（以下简称福建高院）提起上诉。福建高院作出（2008）闽民终字第392号民事裁定,撤销福州中院（2006）榕民初字第169号民事判决,发回重审。重审期间,周伟龙申请撤回起诉,福州中院裁定准许周伟龙撤回起诉。2011年8月11日,就余剑虹等四人的反诉,福州中院作出（2009）榕民初字第5号民事判决,该判决查明认定：2005年2月22日,瑞成公司与余剑虹等四人、黄朱就瑞成公司独资设立的五虎山学校签订《转让协议书》,约定瑞成公司将五虎山学校的经营管理权转让给余剑虹等四人及黄朱。同日,周伟龙与余剑虹等四人、黄朱共同签订了本案讼争的《协议书》,之后余剑虹等四人与黄朱已向周伟龙支付了租金168万元。2005年8月14日,黄朱与余剑虹等四人签订退伙《协议书》,黄朱退出对五虎山学校的经营。余剑虹等四人于2005年2月22日接手经营五虎山学校后,已垫付的相关费用为：支付周伟龙款项10万元、代垫五虎山学校学生学杂费和退学退费计54.63万元、代垫印刷费1万元、代垫税费6087.6元、代垫学校建筑消防工程款60万元、代垫土地使用费23.75万元,共计149.98876万元。判决：一、周伟龙于判决生效之日起十日内返还余剑虹等四人72.68万元及利息；二、瑞成公司于判决生效之日起十日内返还余剑虹等四人77.30876万元及利息；三、周伟龙对上述第二项债务承担连带偿还责任；四、驳回余剑虹等四人的其他诉讼请求。宣判后,余剑虹等四人不服,提起上诉。福建高院受理后,于2012年12月20日作出（2012）闽民终字第278号民事判决,维持福州中院的（2009）榕民初字第5号民事判决。福建高院（2012）闽民终字第278号民事判决已经发生法律效力。
还查明,周伟龙诉余剑虹等四人、黄朱、彭丽妃商标许可使用合同纠纷一案,福州中院经审理于2013年7月3日作出（2012）榕民初字第1438号民事判决,查明：2005年2月22日签订《协议书》后,余剑虹等四人与黄朱向周伟龙支付的款项共168万元,其中包含了商标使用费50万元,周伟龙对该付款事实无异议。判决驳回了周伟龙请求余剑虹等四人与黄朱共同支付2005年五虎山商标使用费50万元及违约金等诉讼请求。
原审判决认为,《协议书》明确约定了五虎山学校房屋和场地的租金与商标使用费标准以及给付方式,《补充协议》约定租赁期内年租金由300万元下降为280万元。《补充协议》第一条“租金上交时间：2006年3月上交120万元,2006年9月20日上交160万元,依此类推”的内容,可以说明租金标准下调是从2006年开始实行的,2005年当年的租金并不包含在调整范围内。因此,2005年五虎山学校房屋、场地租金仍为《协议书》约定的250万元。《协议书》签订后,余剑虹等四人与黄朱已向周伟龙支付了168万元,其中包括商标使用费50万元。故可以认定余剑虹等四人与黄朱已支付了2005年的房屋和场地租金118万元,尚欠租金132万元。
因在福州中院（2009）榕民初字第5号案件的审理过程中,余剑虹等人已向福州中院提交了《协议书》签订后其已直接支付或垫付451.992419万元的相关证据,诉请周伟龙返还代垫的款项151.992419万元（已扣除协议约定的年租金300万元）；福州中院对451.992419万元的相关证据及款项进行审查、认定后,判决周伟龙个人应返还余剑虹等四人72.68万元及利息,第三人瑞成公司和周伟龙连带偿还余剑虹等四人77.30876万元及利息,该判决已生效。因此,余剑虹等四人主张的直接支付及代垫款项451.992419万元已经由生效判决予以认定并处理,本案中其又以该支付及代垫的款项抗辩抵销其拖欠的租金不能成立,不予采纳。
作为《协议书》一方当事人,周伟龙因履行协议期间产生的租金纠纷提起的诉讼,应由合同相对方承担相应的责任。彭丽妃不是《协议书》或《补充协议》的当事人,而周伟龙亦没有证据证明彭丽妃有出资参与五虎山学校的经营或参与盈余分配,故周伟龙主张彭丽妃应承担本案合同责任没有依据,不予支持。此外,周伟龙以彭丽妃和黄朱原系夫妻关系为由主张彭丽妃应对黄朱承担的债务负连带偿还责任,因与本案租赁合同纠纷属不同法律关系,不予处理。
《协议书》签订后,余剑虹等四人与黄朱接手经营五虎山学校,已向周伟龙支付了租金和使用费168万元,并按《补充协议》等的约定为周伟龙垫付了款项。余剑虹等四人与黄朱未按《协议书》约定全额支付租金,系出于协议履行期间其已为周伟龙代垫了其他各项费用可与租金相抵扣的原因,而非有意违约拖欠租金。在之前周伟龙因租金纠纷诉至法院时,余剑虹等四人与黄朱即以此为由提出抗辩和反诉,且法院判决亦对余剑虹等四人与黄朱代垫的款项作出了认定；之后由于周伟龙在该案中撤回起诉,才未对是否抵销尚欠租金问题作出处理。因此,根据讼争合同的实际履行情况,可以认定余剑虹等四人与黄朱尚欠周伟龙租金的行为并不属于不履行合同义务、恶意违约的情形,故周伟龙要求余剑虹等四人与黄朱应承担违约责任、支付违约金的诉讼请求不能成立,不予支持。
综上,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、余剑虹等四人与黄朱应于判决生效之日起十日内共同向周伟龙支付2005年的房屋租金132万元；二、驳回周伟龙的其他诉讼请求。
宣判后,余剑虹等四人不服,向本院提起上诉。
上诉人余剑虹等四人上诉称：
（一）《协议书》签订后,在履行过程中,余剑虹等四人向周伟龙直接支付和为周伟龙垫付的款项合计451.992419万元,根据《补充协议》、2006年12月29日周伟龙向福州市教育局等单位出具的《承诺书》,以及《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定,该费用可直接抵销租金。抵销后,周伟龙已经完全获得了可得租金,甚至获得了超出可得租金的不当利益。因此,原审判决认为余剑虹等四人依然需要支付租金错误。
（二）原审判决对租金数额认定错误。《补充协议》约定年租金下降为280万元,扣去其中的商标使用费50万元,2005年度租金总额应为230万元。“租金上交时间：2006年3月上交120万元,2006年9月20日上交160万元,依此类推”的约定仅为付款“程序”上的调整,不能以此确定双方调整租金的年度。而原审判决既认定2005年的租金不包含在调整范围内,又认定五虎山学校在“租赁期限内（九年,2005年至2013年）租金”由原来的300万元下降为280万元,自相矛盾。《补充协议》明确约定了2005年在调整的租赁期限内,因此,2005年的房屋租金数额应当为230万元。
（三）原审判决对关于垫付款项的部分证据认定错误。《2004年9月－12月学生伙食明细表》、《记账凭证》、《现金支出凭证》、《工资表》、《2004年10月份食堂结算》等证据,皆为相关费用实际发生后余剑虹等四人按照相应流程制作的文件,其真实性和关联性应当予以确认。原审判决认为上述证据系余剑虹等四人单方制作,对其真实性不予认定并不予采信的理由不成立。
（四）周伟龙的起诉已经超过诉讼时效。本案诉讼之前周伟龙已经起诉要求支付2005年的租金,后于2011年1月12日主动撤诉,法院裁定准许；至2012年12月周伟龙再次起诉主张支付租金,已超过一年期限,超出了《中华人民共和国民法通则》关于租金诉讼时效的规定期限。
（五）在《协议书》第四条中,周伟龙承诺“甲方保证对其出租并提供给乙方使用的房屋所有权、场地和土地使用权以及‘五虎山’注册商标使用权享有完全、排他的权利,该出租物和商标使用权未向其他任何第三方设置抵押、质押、担保或存在其他权利限制,保证乙方取得的权利不存在任何瑕疵”。可是周伟龙出租的房屋没有经过建筑验收、没有办理房屋权属证书,消防也因不合格而被通知整改,并且没有合法的土地使用权。福建高院作出的（2012）闽民终字第3号民事判决在表述该案一审法院观点时载明“其（即周伟龙）对讼争房屋所享有的权利受到限制”,在“本院认为”部分指出周伟龙与余剑虹等四人、林银心“签订《转让协议书》,转让占用农村集体土地且未经批准建设的讼争房产,违反了法律强制性规定”。可见,该租赁房屋存在严重瑕疵、权利受到限制,周伟龙违背了承诺,给余剑虹等四人造成巨大的经济损失。《协议书》关于违约责任约定：甲方违反了本协议第四条承诺,除应返还乙方已付全部款项费用外,还应向乙方支付违约金200万元,并赔偿损失。因此,周伟龙已无权要求余剑虹等四人支付任何款项。
（六）《协议书》是有无效的因素。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。讼争房屋是用于寄宿制学校办学,显然属于《中华人民共和国消防法》规定的“公共聚集场所”,是消防重点单位。依据《中华人民共和国消防法》的规定属于必须经过公安消防机构验收的房屋,但因租赁的房屋没有经过消防验收,余剑虹等四人在接收后,屡次受到消防部门的查处且被福州市政府发文列为政府督办的火灾隐患单位。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。”因此,《协议书》有无效的因素。
综上,请求撤销原审判决第一项,发回重审或改判驳回周伟龙的原审全部诉讼请求,判令周伟龙承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人周伟龙答辩称：（一）余剑虹等四人主张抵扣的代垫款项在已经生效的（2012）闽民终字第278号民事判决中已经审查认定,并且在该判决中予以抵扣,现余剑虹等四人以相同的款项再次主张抵扣,不应支持。（二）《补充协议》明确约定2005年的租金没有下降。（三）余剑虹等四人在原审诉讼时没有提出时效抗辩。（四）出租的房屋有部分系通过法院拍卖取得。正因为出租的房屋没有产权证等,所以双方才约定按房产现状出租,余剑虹等四人清楚讼争房屋没有产权等现状,并愿意承租,且已经使用了租赁物。而产权登记、房屋验收仅是行政管辖范围,不影响余剑虹等四人支付租金。综上,余剑虹等四人的上诉请求没有事实和法律依据,应予驳回。
原审被告黄朱、彭丽妃未提交答辩意见。
经审理查明,对原审判决认定的事实,双方当事人均没有异议,本院予以确认。
本院另查明,（一）二审诉讼中,余剑虹等四人确认,本案中其主张用于抵销周伟龙诉讼请求的已支付及垫付的款项451.992419万元以及相应的证据,与其在福州中院（2009）榕民初字第5号民事案件中,主张已向周伟龙支付或垫付的款项451.992419万元及所依据的证据均相同。
（二）《协议书》第一条约定：甲方同意将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的目前学校的全部房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权按现状全部有偿出租并提供给乙方使用。第四条约定：甲方的保证和承诺：（1）甲方保证对其出租并提供给乙方使用的房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权享有完全、排他的权利,该出租物和商标使用权未向任何其他第三方设置抵押、质押、担保或存在其它权利限制,保证乙方取得的权利不存在任何瑕疵；（2）甲方保证未签署过任何包含房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用之条款的合同、协议或其他文件；（3）甲方保证不存在房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用的判决、裁决、裁定或决定等文件；甲方允许乙方在国内无偿使用“五虎山学校”品牌办贰所分校；（4）甲方承诺从在本协议有效期间,未经乙方书面同意,甲方不得对房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权进行任何处置行为,包括但不限于抵押、质押、担保、出售、许可其他第三方使用等。保证出租给乙方使用的房屋为建筑质量合格的房屋。第七条约定：若甲方违反本协议第四条的承诺和保证内容,乙方有权解除本协议,甲方除应返还乙方全部已支付给甲方的全部款项费用外,甲方应向乙方支付200万元违约金,并赔偿由此给乙方造成的损失。
（三）2006年2月21日,余剑虹等四人、林银心与周伟龙之间就五虎山学校的房产、场地等按现状转让签订一份《转让协议书》,后因该《转让协议书》的履行产生纠纷双方诉至法院,本院于2012年8月20日作出（2012）闽民终字第3号民事判决。该判决查明,五虎山学校房产占用的土地为农村集体土地,福建省闽侯县相关行政管理部门曾就学校用地项目的批准作出过《建设用地规划许可证》、《建设用地选址意
秉承”受人之托，忠人之事”的服务理念：“以事实为依据、以法律为准绳”来维护当事人的合法权益！
关注微信“张敬辉律师”(微信号13261996547)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张敬辉律师网”）
执业律所：北京隽永律师事务所
咨询电话： 15811286610
张敬辉律师简介 一、张敬辉律师在各大媒体的报道情况： 北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师，是中央电视台《今日说法》栏目主动报道律师、中央电视台《焦点访谈》栏目主动报道律师、中央电视台《新闻频道》栏目主动报道律师、北京电视台《法治进行时》特邀嘉宾律师、北京电视台《现场说法》特邀嘉宾律师、北京新闻广播电台《警法在线》特邀嘉宾律师、沈阳电视台《真相30分》栏目主动报道律师、成都电视台《真相30分》栏目主动报道律师、山东卫视《调查》栏目主动报道律师、《腾讯视频》主动报道律师、《搜狐视频》主动报
执业律所：北京隽永律师事务所
咨询电话：15811286610
张敬辉律师简介 一、张敬辉律师在各大媒体的报道情况： 北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师，是中央电视台《今日说法》栏目主动报道律师、中央电视台《焦点访谈》栏目主动报道律师、中央电视台《新闻频道》栏目主动报道律师、北京电视台《法治进行时》特邀嘉宾律师、北京电视台《现场说法》特邀嘉宾律师、北京新闻广播电台《警法在线》特邀嘉宾律师、沈阳电视台《真相30分》栏目主动报道律师、成都电视台《真相30分》栏目主动报道律师、山东卫视《调查》栏目主动报道律师、《腾讯视频》主动报道律师、《搜狐视频》主动报
使用微信扫描二维码
关注张敬辉律师
