【案情简介】
杨某与蔡某系婆媳关系，1985年杨某与蔡某的儿子赵某结婚，婚后育有一子，婚后杨某一直居住在婆婆蔡某家。1995年，婆家所在区域开始拆迁，给杨某夫妇一套一居室的公房居住，随着儿子逐渐长大，杨某夫妇找到单位其他职工换房，从一居换为两居，杨某夫妇向对方支付了部分差价款。其后，杨某夫妇及儿子一直在此房内居住。
2000年，国家实施房改，职工可以购买公房，因杨某与婆婆蔡某同属于一个单位，蔡某的工龄比杨某长，使用其工龄购房可以优惠几千元。因此，杨某便以婆婆蔡某的名义购房。因为是一家人，所以双方之间没有签订书面的约定。
同年9月，蔡某与单位签订了《出售公有住宅楼房协议书》，协议约定：单位同意将蔡某儿子居住的309号二居室以成本价出售给蔡某。协议签订后，杨某向单位支付了四万余元的购房款，付款人写的是蔡某的名字，交款人是杨某，房产证登记在蔡某名下。
购房后，杨某及丈夫张某、儿子仍在此房内生活居住，又过了几年，杨某与丈夫张某因感情不和协议离婚，当时双方口头约定此套房归女方，但却遭到婆婆蔡某的反对，蔡某认为房屋是用其和老伴的工龄购买的，房产证上也写的是自己的名字，儿子张某无权处分。
万般无奈之下，杨某将婆婆蔡某告上法庭，要求确认309号二居室归其所有。接到诉状后，蔡某和张某找到笔者咨询，并欲要求对方搬出，笔者在了解情况后，建议其在确权纠纷出判决结果之后再起诉腾房。
【法院判决】
北京市西城区人民法院经过审理后作出判决：
驳回原告杨某的诉讼请求。
上述判决生效后，蔡某依法向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求杨某腾退房屋交还原告，并要求被告杨某支付房屋使用费，北京市西城区人民法院经过审理后判决：
一、本判决生效之日起15日内，被告杨某将北京市西城区某大街309号房腾空，交还原告蔡某。
二、本判决生效之日起30日内，被告杨某向原告蔡某支付2009年10月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月1500元计算）。
【律师剖析】
本案是一例典型的借名购买公房的纠纷，在实践中，像类似此种借名购买公房的情况不在少数。公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
公有住宅由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。在公有住宅出售过程中，有很多人因为父母工龄比较长，或者是长辈没有钱买房等原因而借长辈的名义买房。一旦家庭发生变故，房屋的所有权就变成各方争议的焦点，因借名而产生的确权纠纷也呈现逐年增长的趋势。
本案杨某和蔡某同属于一个单位，且房屋在购买之前该房屋仅为承租的公房。蔡某与单位签订《出售公有住宅楼房协议书》，并使用自己及配偶的工龄折算，按照成本价购买了309号房屋，并缴纳了购房款。此后，蔡某便依法取得了该房屋的所有权，故可认定蔡某为该房产的合法产权人。
杨某虽然称309号房屋系其与前夫张某及儿子居住的老房子拆迁所得，但其并未出示相关拆迁协议，未能充分举证。同时，杨某称其为了优惠购房而借用蔡某夫妻的工龄购房的陈述，其亦未能举证证明。依据我国《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张应举证证明，如果举证不能，当事人要承担不利的后果。法院最终没有支持杨某的诉讼请求也是基于上述原因。
另外，被拆迁的房屋是蔡某家的祖宅，属于蔡某及其丈夫所有，拆迁后分的公房也系原被拆迁房屋的变形，蔡某在房改期间使用其及配偶的工龄以成本价购买309号房屋，符合我国的房改政策及当时的相关规定。房屋理应属于蔡某所有，杨某的长期居住并不代表其取得了房屋的所有权。
法院判决驳回杨某诉讼请求后，蔡某便提起腾房之诉。对此，笔者认为杨某应当腾房，将房屋交还蔡某。首先，杨某已经与蔡某的儿子张某离婚，且杨某离婚后已经再婚。其次，依据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争的房屋产权登记在蔡某名下，该房屋所有权益依法归蔡某所有。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
蔡某要求杨某腾退房屋，符合上述法律规定。杨某在其与张某婚姻关系存续期间可居住该房，但现在其已无权居住。故此，北京市西城区人民法院经过审理后，支持了蔡某要求腾房的诉讼请求。对于房屋使用费，法院最终按照两年的诉讼时效，酌情判令杨某支付房屋使用费。
在此，笔者特别提醒广大读者：借名买房存在很大的风险，尤其是购买公房。实践中，购买承租的公房需要折算夫妻工龄，按照成本价购买，原则上使用谁的工龄，房屋登记在谁的名下，房屋就属于谁所有。对于借名人的出资，仅可作为债权债务来主张。因此，借名买房需三思而后行，以免今后留下后患。
【诉讼策略指引】
结合本案的情况，笔者前期建议蔡某应诉，证明房屋属于蔡某所有。本案争议焦点在于，杨某认为其是为了优惠购房才使用的婆婆蔡某夫妇的工龄，但是其并没有向法院提供任何证据，证明双方之间存在借名的事实。
加之，蔡某对于借名的事实根本就不认可，蔡某认为该套房屋本来就是单位因拆迁而分给蔡某家的，且使用的是蔡某夫妇二人的工龄折算后以成本价购买的，购房票据也记载购房人是蔡某。由此可以认定，该房屋属于蔡某所有。
基于上述分析，依据《物权法》的相关规定，蔡某对该房屋享有占有、使用、处分及收益的权利，现在杨某与张某已经离婚，且已再婚，蔡某要求其腾房合情合理。蔡某要求杨某支付使用费也是应当，根据我国法律关于诉讼时效的规定，从起诉之日起算，法院酌情判决杨某支付使用费。
【法条链接】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
吴玲律师办案心得：“历寒暑以求成，沐风雨以发展，瞻天下以存正义！” 受人之托，忠人之事，办案要始终将当事人的利益放在第一位。
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