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教你二手房避税四招

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2006年4月央行的加息再次掀起了房地产市场宏观调控的序幕,5月的“国六条”和九部委的“十五条细则”使得宏观调控推行了一个高潮,其中在5月 29日出台的九部委“十五条”细则中明确规定,自2006年6月1日起,对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,营业税的征收时限从去年的2年延长至5年,这使得一些原先已经满2年而未满5年的房产在6月1日之后交易要面临5.5%的营业税(含城建税和教育附加);另外,自2006年8月1日开始,对于个人住房销售收入还要征收个人所得税。面对二手房交易成本的大幅增加,交易双方在如何少交税的方面做足了文章来对冲交易成本的增加。而在当前二手房交易的避税方法中,主要就是做低合同价、假赠与、以租代售、公证买卖等四种方式;以下是“链家地产”对四种避税方式存在的风险进行分别总结,希望能对消费者提供一些帮助和指导:


避税招数一:做低合同价


风险指数:★★★★★


从当前二手房交易的避税方式中,采取“做低合同价”的方式是交易双方最为普遍的避税手段,而通过此种方式也能为出售者和购买者节省大量的税费成本。比如,霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房,并且花了6万的装修费;今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记,则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税,将合同价做到72万,则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税,由于没有售房收入的差额所得,霍小姐就不需要交纳个税,同时,王先生的契税只需要交纳10800。这样,通过做低合同价,可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。


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“链家地产”点评:从产权关系上来说,通过“做低合同价”依然能够顺利地实现房屋产权的转移;但是,这其中面临的风险是,法律意义的房屋交易标的额是按照产权登记合同为准,万一在购买方获得房屋产权之后,余款的划割按照合同价支付,出售者就要面临巨额房款的损失;另外,作为购买者在未来转手交易时,购房原值按照此合同价计算,必将会产生更多的售房受益,从而面临大幅的个人所得税支出,到时会有点得不偿失。


避税招数二:假“赠与”明“买卖”


风险系数:★★★★☆


虽然随着社会经济的发展,亲朋好友之间的房屋赠与也变得越来越多;而根据现行的法律规定,房屋赠与是一种民事行为,所以在交易过程中,一般只收取手续费用,而由此涉及的营业税等税费都是免交的。基于赠与所能节省的大量税费成本,使得在现阶段,赠与行为成为二手房交易当中的一个常见避税方式,也深受交易双方的青睐。日前,张先生就通过“房屋赠与”的方式卖掉了房产,据张先生介绍,2003年,其在亚运村附近以50万元购买了一套房产,现在以70万元出售,通过这种“房屋赠与”方式,可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的营业税支出和0.7(70×1%)万元的个人所得税支出。(注:此中个人所得税按照核定方式的“售房收入×1%”来计算)。


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“链家地产”点评:尽管赠与行为是一种民事行为,没有发生市场化交易,一般只收取部分手续费用。但是,采取明赠与、暗交易的买卖方式,对双方当事人都有很大风险。对购买者来说,如何约定付款方式,就是一个重要问题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使购买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。此外,我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,如果房屋出现质量问题,购买者就很难要求出售者赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为;并且赠与行为必须进行公证。


避税招数三:以租代售


风险指数:★★★☆☆


自2006年6月1日起,对于5年内转手交易的房产均要按照销售收入的5.5%全额征收营业税;并且自8月1日开始,还要征收个人所得税。这就让一些与原本超过2年而未满5年的房产交易者为了避税纷纷采取“以租代售”的销售策略。“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同,租赁期限到办理产权过户不交纳营业税的时间(即取得产权5年)为止,双方在租赁合同里约定,买卖双方在正式签定买卖合同并实现产权过户后,买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。


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“链家地产”点评:目前“以租代售”的方式在一些快满5年的房产交易中非常普遍,其最关键的一点是对买卖双方都不构成任何的损害。但“链家地产”认为,由于房屋的价格具有极大的可变因素,假如在签订租赁合同时,所签的价格与所要求的“五年限制”时间之差后的该房屋价格是不一样的,如果房屋价格上涨了,那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖掉房子,这对于买家来说,则要承担由此带来诸多的机会成本。一般说,租金年限越长,其机会成本也越大,风险也越高。


避税招数四:先公证后过户


风险指数:★★★☆☆


对于一些快满5年的房产交易,与“以租代售”的交易模式相比,先公证后过户不失是当前极为畅销的一种交易方式。“先公证后过户”是通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳部分营业税。这种交易方式只要买卖双方私下谈妥就可办理,而且相对“方便”。


“链家地产”点评:对于先公证再过户的交易方式,确实是一种比较好的选择方式;但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证,卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因,卖方想调整价格而导致双方产生分歧等等。


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综上所述,“链家地产”认为,通过不同的方式来避税固然能够降低交易成本,但是,对于不同的避税方法可能存在的风险还是应该有一个比较清楚地认识,免得“捡了芝麻而丢了西瓜”。


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发布时间:2010-10-09

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