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期房退房的条件是什么,期房有质量问题要怎么办?

此文章帮助了242人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、期房退房的条件是什么

(一)商品房买卖合同内容异于认购书内容

商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式,从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定,合同已经成立,对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致,或者商品房买卖合同条款不合理,此时买方有权拒签,并要求返还定金。

(二)开发商未取得相应的批准、证件

商品房预售限定了严格的条件,其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售,所签订的合同则没有法律效力,业主有权要求退房。

(三)开发商单方变更规划

在签订商品房买卖合同后,如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计,买方有权要求解除合同,并要求开发商支付相应赔偿金。

(四)按揭未获批准

因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买方有权请求解除合同。

(五)先卖后抵、一房二卖或先抵后卖

商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,或商品房买卖合同签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,或隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

(六)面积误差

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符,合同对此有约定的,依约定处理;如无约定,则面积误差比绝对值超过3%,买受人有权请求解除合同。

(七)质量瑕疵

如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权解除合同,并要求赔偿损失。

(八)拆迁补偿安置房屋

出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的,买受人有权要求退房,并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。

(九)迟延交房

实践中,开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案,而是单项验收合格等)进行规避。

(十)逾期办证

商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定,如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证,买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。

二、期房有质量问题要怎么办

1、要求退房

期房质量有问题时,购房者可以要求退房。但是,正如前面所说的,期房退房是有条件的。要么是购房合同中明确约定了期房质量有问题可以退房,要么是期房的主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,只有符合上述任一种情形的,购房者才可以要求期房退房。

2、要求赔偿

如果期房的质量不符合购房合同的约定,或者期房的主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,那么不管购房者是不是选择退房,开发商都必须承担违约责任,购房者有权要求开发商赔偿损失。

3、无奈接受

如果购房者认为期房的质量有问题,而购房合同又没有对期房的质量作出详细约定,该期房的质量也符合了国家的相关规定,只是不符合购房者买房时的预期,那么,购房者是无权要求退房的,也无权要求赔偿,只能无奈接受。

最后需要提醒购房者的是,如果您认为期房质量有问题,那么必须要由符合法律规定的鉴定机构对期房质量进行签订,自己随便请的鉴定结构所作出的质量鉴定结论是不被承认的。

在期房交易过程中,房地产交易双方处于一种信息非对称状态,由于期房是看不见摸不着的,等收房时不知道会存在哪些问题。有的购房者收到有问题的期房也不知如何处理,所以在购买期房之前最好先咨询专业的律师,期房能否退房,期房退房要符合哪些条件,如果收到的期房有质量问题该如何处理。当然如果收到期房有质量纠纷也可以请律师帮忙解决。

北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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