一、如何认定逾期办证违约责任
逾期办证主要是对买卖合同的标的物——房屋所有权转移过程中出卖人与买受人责任承担的认定问题。对此，主要集中在对《解释》第18条所规定的“因出卖人的原因”的理解适用方面。如前述，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。按照《解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。这一规定主要是针对现实生活中，因出卖人原因使买受人长期不能取得房屋所有权证书，导致交易秩序紊乱，买受人合法利益无法保障的实际情况而依法制定的。按照我国城市房地产管理法和《房地产开发经营管理条例》对不动产房屋所有权移转问题的规定，房屋所有权的移转，实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施。房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人首先应按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。其次，买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律、行政法规规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。至于土地使用权的变更登记和房屋所有权登记的完成及房屋所有权证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行。如果出卖人或买受人因办理房屋权属登记与房地产登记管理部门发生纠纷的，当按行政争议予以解决。
二、房产纠纷解决途径有哪些
房地产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是指关于房屋和土地的权益争议。一旦发生房地产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：
1、调解。即在第三者的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷调解，包括房地产纠纷的调解。
2、仲裁。房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，当事人必须执行。
3、诉讼。即依法向人民法院提起诉讼，以解决房地产纠纷。
房产纠纷的解决途径多种多样，每一种途径都需要当事人具备一定的专业解决能力，为了更好地维护购房者的权益，建议及时咨询或者寻求专业人士的帮助。
