一、商品房广告有法律效力吗
商品房广告及其相关宣传资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，一般来说，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。
通常情况下，它不是一种要约，即不是说：开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等）承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但同时具备下列条件的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：
（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；
（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。
在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢？通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。
二、商品房广告不实怎么办
许多购房者是受售楼广告的吸引去购房的，结果到了交房时发现实际情况与广告中所陈述的相差很大，于是发生纠纷甚至群发性纠纷。产生这种情况的主要原因是我国合同法规定“一般广告是要约邀请，不构成对广告发布人的合同约束力”。
购房者为避免受骗上当，在签署买卖合同时，可要求将广告或其中的主要内容作为合同附件，上述的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也对广告不实做出了规定，突出了对购房者的保护，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
广告作为商品房销售的重要手段，其当前存在的虚假广告问题已然导致开发商和购房者之间的矛盾愈来愈深。当发生纠纷后开发商也会以广告不具有法律效力为由而不予以赔偿等，所以为了从开发商手中获得赔偿最好先咨询专业的房产律师，商品房广告是否具有法律效力，如果开发商广告不实该怎么办。
