一、购房合同无效的情形有哪些
（一）房产、地产分别转让，合同无效。
房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（二）产权主体有问题，合同无效。
出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。非所有权出卖他人房产的，其买卖行为无效。房产的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房产时，须提交共有人同意的证明书。
（三）侵犯优先购买权，合同无效。
房产所有人出卖共有房产时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房产所有人出卖出租房产时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房产所有人出卖房产时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房产买卖合同无效。
（四）单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房产。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
（五）买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。
二、卖方诉讼中恶意转移房产怎么办
签订了房屋买卖协议之后，买卖双方都应当按照诚实信用原则严格依照协议的约定履行。但在实践中经常有人受到各种因素的影响，拒不履行协议，或者找出各种理由明确表示不愿履行协议，也写甚至要以承担违约责任的形式来解除合同，他们也知道真的打起官司来法院不一定支持他们解除合同，因此为了确保解除合同的目的，便采取恶意转移房产的方式，将所售房屋一房两卖，造成合同不能履行的状态。对这种情况，作为买方应当如何预防和应对，保护自己的利益？
针对上述情况，买方可以采取以下几种方式保护自身利益：
1、在对方还没有转移房产之前，尽快办理网签（即在建委的网签平台上进行网上签约）手续，办理网签手续，可以不需要卖方再次同意，只要有事先签过的房屋买卖协议就行。网签合同对于卖方恶意转移是有相当遏制作用的。
2、但是仅仅办理了网签手续，还不能从根本上防止房产转移，只是在很大程度上给对方转移房产设置了障碍。如果最终取到房产对买方特别重要，是核心利益的体现，应当立即向法院申请房产保全，积极提供法院要求的担保，申请文件和保全费用，直到法院采取房产保全措施，只有这样才能万无一失地保证房产不会被恶意转移，才能在打赢官司后得到房产，而不是的到一些不能补充损失的违约金。
3、申请法院保全房产，法院会要求申请人依照规定提供等额担保，北京的法院一般要求申请人提供房产价值30%的现金，70%的房产担保，如果买方不能提供担保，法院将拒绝采取保全房产措施。向法院申请房产保全除了需要上述等额担保之外，还要按照法院的规定缴纳保全费，否则法院也不会采取保全措施。
法院的保全措施有效期是两年，超过两年自然失效，所以如果诉讼程序超过两年还没有结束（这种情况相当少见，但也不是没有发生过），买方要记得再申请法院进行房产保全的续保。向法院申请续保，不缴纳保全费。
需要特别注意的是，如果在诉讼中发现房主已将房产转移给第三人，买方应当立即起诉（防止证据灭失）要求确认第二次的转让合同无效，并尽可能快地申请法院查封已经转移出去的房产（防止二次转移房产），只有这样操作才能最大限度地保护买方利益。一般来说，在诉讼中转移房产，大多都是都是亲友间的转移，法院查明事实后，会以妨碍诉讼和恶意转移房产为由认定合同无效。
纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼。但是诉讼中也很容易出现问题，由于购房者的法律知识薄弱，很容易遭受损失。建议购房者在打官司时咨询律师，或委托律师参加诉讼，以保护自身的权益。
