一、购房者如何退房
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
二、购房者退房能否要求返还定金
“退房”是老百姓的通俗说法，在法律上应该属于解除合同。实践中遇到的“退房”分二种情形：
1、开发商尚不具备商品房预售资格，与拟购房者签订认购、订购、预购书（或者协议），并要求拟购房者支付定金。
定金是担保的一种方式，分为订约定金和履约定金，前者以订立合同为担保对象，一方怠于进行合同谈判或者签订合同，适用定金罚则；后者以履行合同为担保对象，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，适用定金罚则。
很显然，此种情形之定金属于订约定金，购房方只要履行了诚信谈判义务，如果因双方就合同条款无法达成一致而导致无法签订正式《商品房买卖合同》的，则不因归责于购房方，此情形下购房者要求解除订购协议并返还定金的，应当得到法律的支持。当然，如果购房者根本就没有在约定的时间内与开发商就签订正式《商品房买卖合同》进行协商、谈判，或者恶意协商的，这就没有诚信履行订约义务，应当受到定金处罚，此时“退房”将无权要求返还定金。
在最高人民法院的司法解释中是可以找到明确的法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
2、购房者双方签订正式有效的《商品房买卖合同》，购房者按合同约定支付定金以后反悔，要求“退房”。
这种情形比较容易处理，直接适用定金罚则，支付定金一方违约，无权要求返还定金，收取定金一方违约，应当双倍支付定金。
在商品房预售中，售房人与购房人在签订正式商品房预售合同之前往往要先签订一份房屋预售认购书，由购房人向售房人交纳一定数额的定金。在实践中，我们经常遇到当事人双方定金是否返还或者是否双倍返还发生争议。在约定定金时，购房者如果不了解相关事项，建议咨询专业律师。
