一、商品房认购书中的定金能否返还
商品房买卖认购书是为了将来签订买卖合同而设的预约合同，符合合同成立的要件，是独立的合同。商品房司法解释第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在判断要不要返还定金时要考虑以下问题。
1、一般情况下，认购书是为了将来签订买卖合同担保的，所交的定金时一种立约定金，谁违反了认购书条款，谁就承担违约责任，如果买受人不愿意继续履行，即不愿意签订正式的买卖合同，那么是要受定金罚则出发的。
2、在特殊情况下，定金时要返还的，即不可归责于当事人原因（或不可归责于买受方），比如双方均无违约行为，只是就某些条款协商不一致，此处的某些条款应当认定为认购书以外的属于买卖合同的主要条款。开发商的销售广告如果具备了买卖合同的条款，而开发商不执行的话，那么就是不可归责于买受方的原因，买受人可以要求返还定金。
二、认购书中的违约责任
1、开发商应该承担的违约责任有哪些呢？开发商如果不与认购者签订房屋买卖协议该怎么办呢？认购人有权要求开发商继续履行合同，签订预售合同或者商品房买卖合同。但由于法律并不强制平等主体之间订立民事合同，所以要实现这一权利，是非常困难的。而在房价波动不大时，认购人有权要求开发商双倍返还定金。在房价上涨明显时，认购人除可要求适用定金罚则以外，还可以要求开发商赔偿差价损失。
2、认购人应该承担的违约责任。在认购人违约不与开发商订立预售合同的，法院通常不会要求认购人承担继续履行签订预售合同或者签订商品房买卖合同的责任，这是因为法律并不强制平等主体间签订民事合同。开发商通常会没收定金，对于房价下跌比较多的，开发商可以要求认购人另行赔偿部分差价损失。
3、关于商品房认购书有关定金的约定。写明了是“定金”的，适用定金规则，认购人违约的，开发商可以没收定金，开发商违约的，认购人可以要求双倍返还定金。对于写的是订金、保证金等的，如果没有对其含义进行特别说明的，则不适用定金规则。需要提醒的是，购房者应该谨慎对待商品房认购书中有关定金的约定，这往往是开发商用于套牢购房者的手段，我们在签订二手房认购书时，应该尽量避免缴纳定金的情况。
为了快速销售商品房，开发商往往先与购房者签订商品房认购书，一旦购房者不想购买房屋时，开发商就以违约而不返还定金。可购房者其本身对认购书并不了解，有的甚至都不知道认购书的内容而稀里糊涂的签订，所以在签订认购书之前最好先咨询专业的房产律师，看看商品房认购书的内容有哪些，其中缴纳的定金能否返还，认购书中的违约责任有哪些，应如何承担，只有弄明白这些问题，才可以安心的签订商品房认购书。
