一、商品房认购书是不是购房合同
商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据，因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的，为了规范商品房的交易行为，目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
依据本条规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，即认定预约实为本约，应当具备两个条件：
条件一、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；
条件二、出卖人已经按照约定收受购房款。
二、如何避免发生认购书纠纷
第一，在与开发商签署商品房认购书之前，一定不要只注意到有关房屋及小区本身的情况，而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本。
第二，一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑，并就有关问题与开发商进行先期的沟通。
第三，在购房者关心的有关问题，包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复之后，购房者与开发商签署商品房认购书。
第四，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。
在现实的商品房买卖中，开发商通常都会在签订正式的商品房买卖预售合同之前，由购房人先行认购，签订认购书，由认购人支付定金，并约定在一定的时间内签订预售合同。在签订认购书时，开发商通常未办理预售许可证。商品房预售本就有风险，购房者应特别注意，签订认购书的时候最好还是请一位律师协助签订比较好。
