一、如何认定商品房逾期交房
商品房逾期交房是指开发商在商品房销售合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要开发商在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为开发商履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。但如果开发商交付的房屋不符合合同约定的交付条件导致买受人拒绝收房的，逾期交房期限应该自合同约定的交房日期开始计算。
二、开发商逾期交房买房人怎么办
开发商逾期交房的违约行为，一般存在以下两种情况，应当分别处理。
1、买卖双方在预售合同中就逾期交房的处理方式作出约定的，按约定处理；通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。即有约定的按约定。需要注意的是，如果违约金以“每日为已交付房价款万分之几”的标准计算，则已付房价款在按揭付款的情况下，包括首付款和银行按揭款，而非仅仅首付款。
2、买卖双方在预售合同中未就逾期交房的违约金计算作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。如果购房人催告开发商交房，在催告之后的3个月内开发商仍本能交房的，购房人可以单方解除合同并要求赔偿损失；如果购房人没有催告，那么自预售合同约定的交房之日起一年内开发商未能交房的，购房人可以单方解除合同并要求赔偿损失。
现在有能力买房，本来是一件高兴的事儿，但是在买房的过程当中，似乎总是难免出现这样或者那样的问题。在房产行业，延期交房普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。建议购房者可以向专业律师求助，在签订合同之前应充分注意其逾期交房的免责条款，并限制开发商不合理的免责事由。
