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商品房内部认购合同有效吗,购买预售商品房需注意什么

此文章帮助了321人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房内部认购合同有效吗

在开发商取得商品房预售许可证前,购房者与其签订认购协议,即通常所说的“内部认购”。一般来说,开发商同意“内部认购”的原因大致如下:

开发商对项目的市场前景无法确定,担心投资上出现偏差,因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下,以认购为由投石问路,来确定市场的需求情况,并赢得部分启动资金。

一些发展商通过该行为,造成一种似乎不预先认购,等到取得预售许可证后,就难到买到的假象,以加快销售。

未取得预售许可证时,签订的认购协议属于无效协议。可能产生的结果如下:

1、 开发商如期开发该项目,并取得预售许可证,双方签正式预售合同,无任何纠纷;

2、 开发商如期开发该项目并取得预售许可证,但将已被认购的房屋又预售给其他人,先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款,返还房款顺利则罢,否则,只能以诉讼或仲裁来解决。

3、 开发商不能如期开发该项目,则只能请示返还房款。

可见,在无预售许可证的情况下,签订认购书的行为是无效的民事行为,难以起到认购的作用,并有较大的风险要承担。另外,房产市场发展到今天,如果遇见仍以这种形式预订、认购商品房的发展商,则应该提醒购房者务必三思而后行。

二、购买预售商品房需注意什么

1、审查房地产开发企业的开发资质

房地产开发企业的资质,是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低,则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等,出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

2、审查房地产开发企业的经营范围

如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围,那么开发商的销售行为就是违法经营,购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同,购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

3、审查“五证”

“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

4、审查所要购买的房屋是否已被抵押

开发商为筹集建设资金,一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款,这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押,就会使购房者承担很大的风险。这种情况下,如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款,而用于其他风险投资,致使其无法偿还银行的到期债权,那么银行的抵押权属于担保物权,购房者的预期房产权利属于债权,根据相关法律,担保物权优于债权受偿,银行的权利优先于购房者的权利。

5、谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况,听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱,一般不具有法律上的效力。

商品房内部认购是在开发商还没有取得预售许可的情况下以一个优惠的价格出售商品房的行为,可是这有很大的风险,因为开发商没有相关证件,不符合预售的条件,而购房者也不知道其签订的内部认购书是否有效。鉴于此种情形较为复杂,最好先咨询专业的房产律师,能否通过内部认购来购买商品房,这一内部认购协议的效力怎么认定,购买预售商品房应注意哪些事项,谨防自己到时候房财两空。

北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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