一、如何约定购房定金
定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不应超过主合同标的额的20％，并且在实际交付时始生效。
目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫作预定书或订购书的）。这些认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。但一般只有写明“定金”字样，才能适用定金罚则。
二、如何避免商品房认购书定金纠纷
1、要在认购书或其他书面材料中写明“定金”字样。
一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金，才能适用定金罚则。
2、对于约定了定金罚则适用条件的订金和押金，购房人可以主张双倍返还定金。
如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方未能签订商品房买卖合同的，则订金（或押金）不退还；如系因开发商违约造成买卖合同未能签订，则应双倍返还订金（或押金）”之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。购房人有权提出适用定金罚则。
3、为了避免被没收定金，购房人应及时售楼处与开发商洽谈买卖合同，并保留必要证据。
即便购房人交纳定金后反悔，也不要轻易向开发商表态不要房了，避免给开发商提供违约的口实和证据。而是应及时与开发商就买卖合同条款进行谈判，如果不能达成一致意见，如前所述，此系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成买卖合同的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
4、为了防止开发商反悔，购房人在交纳购房定金时要详细约定双方已确认的内容。
为避免开发商利用对买卖合同的谈判，故意制造不能达成一致意见而无法签署买卖合同的事实，将房屋反悔另卖他人而又不承担违约责任，购房人在认购书中可以对定金罚则的适用做出尽可能详尽的约定，或者将双方已认可的商品房买卖合同条款作为认购书的附件，或者直接签订商品房买卖合同。
从实践上来看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。定金适用有着法定的条件，不是约定了就可以适用的。所以，建议购房者在约定定金条款时，请律师陪同，避免约定了却不能适用，无法维护自己的权益。
