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哪些情形下购房合同无效,房屋买卖合同纠纷如何解决?

此文章帮助了251人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

随着社会发展,城市建设步伐的加快,房屋交易量也是逐年增多,随之而来的就是各种纠纷,比如购房合同无效等。那么,哪些情形下购房合同无效,房屋买卖合同纠纷如何解决呢?下面为您介绍。

一、哪些情形下购房合同无效

最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》突出的特点是强调对房屋买受人的保护,规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形,因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义,这些合同无效、解除或被撤销的情形包括(其中前5项,购房人可要求双倍赔偿),11种情况买卖合同无效或被解除:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

3、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

4、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

5、开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

6、出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;

7、房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

8、因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

9、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;

10、出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

11、商品房买卖合同约定或者《城房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

二、房屋买卖合同纠纷如何解决

目前最多的纠纷是付了定金或者是首付款但办不出贷款,开发商却不予退还定金或首付款,甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过,买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中,有没有约定“贷款若贷不下来,必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定,那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。

依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政,完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此,如无“自筹资金补足”的约定,那么购房者有权向开发商申请解除合同,并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。

在《合同法》中也有相应的法律条款,来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

纷繁复杂的房产新政下,购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。发生购房合同纠纷,当事人可以协商解决,如果双方协商不成的,可以依照协议进行仲裁或诉讼,解除合同。购房者可以请专业律师协助,更好地解决纠纷,保护自己的权益。

北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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