房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。并不是房屋买卖合同签订后就一定会生效，房屋买卖是一种民事法律行为，所有当事人必须具备法定条件，按照法律规定签订的合同才能具有法律效力；不然的话，属于无效合同。那么房屋买卖合同的无效情形有哪些？房屋买卖合同无效的法律后果有哪些？本文将为您详细介绍这些问题，希望能为您解惑。如果您还有疑问，建议您咨询相关的房产专家律师。
一、房屋买卖合同的无效情形
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋与其与占有范围的土地具有不可分离性，因此，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房屋所有权与土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，应当认定这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。部分共有人出卖共有房屋时，该合同属效力待定的合同，事后如其他共有人不予追认的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。但如果买受人为善意第三人，且已支付合理房屋价款，并办理了房屋过户登记手续，对此，应当保护善意第三人的合法权益，认定房屋买卖合同有效。
4、非法转让，合同无效。
主要包括转让（含买卖）下列房地产：
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
②依法收回土地使用权的；
③权属有争议的；
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、房屋买卖合同无效的法律后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
（一）相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋；
（二）买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。
（三）有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。
（四）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
（五）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
（六）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
