一、适用定金罚则的情形有哪些
从客观的角度来解释，定金罚则的适用条件应是：如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
二、发生认购书定金纠纷怎么办
对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。因此，作为消费者在签订商品房买卖合同之前，应当查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》，就是我们常说的“五证”。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，而且消费者还要注意看一下《商品房销售（预售）许可证》的预售范围是否是所要购买的楼盘。 如果开发商没有《商品房销售（预售）许可证》而向社会发售房产，根据法律规定：“卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。”当事人可以选择以下方式维护权利：
1、直接请求开发商返还已缴纳房款，退还定金；
2、向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，并主张双倍返还已缴纳房款；
3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同，并可以请求双倍返还已付购房款。
建议购房人与开发商签订《商品房买卖合同》时，在认购书中明确约定：“在本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合同进行了初步审查，任何一方不在约定的地点和期限内，与另一方签订商品房买卖合同的，应承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。”如果购房人不了解相关事宜，最好请专业的房产律师介入，免得到时发生定金纠纷。
