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二手房买卖的流程是怎样的,买二手房有哪些风险?

此文章帮助了130人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

二手房交易过程,大多数买房者都会关注房屋价格、房型结构和物业管理等方面的问题,但对二手房买卖的流程是怎样的以及买二手房有哪些风险却关注不够,甚至没有概念。对于这两个问题我们会在下文为您详细讲解。

一、二手房买卖的流程是怎样的

1、买方要对房子的产权进行调查,然后签订二手房买卖合同。

2、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段。

3、将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。

4、凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿契税完税证。

5、凭完税契证到土管部门办理国土证,最后到房管部门办理房产证

如果是全额支付房款,则可以省略第二步,整个过程大概需要一个月到两个月的时间。

二、买二手房有哪些风险

1、房屋的产权状况

买方一定要卖方提供房地产权证原件,或委托浦东房产律师事前调查。要重点关注:产权人姓名、房屋面积大小、是否有抵押、是否存在司法查封等影响交易的情况。还需要查验全部产权人的身份证原件,并留存复印件。如果产权人中有未成年人,则需要查看户口簿和其本人的出生证。

2、房屋是否有银行贷款未还清

如果房屋还有银行贷款没有还清,那么在交易过户之前,上家需要将该房屋内的抵押情况予以注销。这就涉及到上家与银行预约还贷并将注销抵押所需的全部书面材料送至交易中心实际操作注销。上海各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等。因此,买家需要大致计算上家预约还贷所需的时间,做到心中有数。必要时,应当要求在居间协议或草签的买卖合同中对此做出明确约定。

3、按揭贷款审批程序

买家全款购房的情况并不多见,大多买家需要向银行申请贷款。因此,买家需要熟悉申请银行贷款的政策、流程,以及所需的文件等。有不少买家总是把申请贷款一事草草交给中介公司,殊不知,不少中介公司对于贷款环节向买家所做的承诺往往与实际情况不一致,而到最后,还是买家自己承担相应的法律责任。如,中介公司为了揽下居间业务,往往在一开始向买家口头承诺贷款的成数,审批下来的时间等,也由此造成了许多纠纷的发生。如中介承诺,买家可要求将承诺写入居间合同,并约定相应的法律责任。

4、交易过户所需缴纳的税费

二手房交易过户时,卖家和买家需要按照国家规定,各自缴纳相应的税费,如卖家需缴纳营业税、个人所得税,买家需要缴纳契税等。而且有关交易的税费问题,国家经常出台新规,使交易的税费有相应的变化。这些也需要在交易前做到心中有数。

5、卖家户口的迁出

首先要确认卖家户口是否在房屋处,是否还有其他人的户口,有的话,应当与卖家明确约定户口迁出的具体时间,以及逾期未迁出应当承担的违约责任,并写入买卖合同条款中。

二手房买卖过程中双方往往关注于价格、户型、税费缴纳,而对于买卖的流程以及在买卖过程中会遇到哪些法律风险并不清楚,而这些却非常容易引发纠纷,最好还是找专业的房产律师问清楚,避免到时候发生纠纷无法保障自身的利益。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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