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哪些二手房可以进行买卖,哪些二手房不能购买?

此文章帮助了218人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

尽管国家从未放松对房产市场的调控,但商品房的房价依旧在攀升。因此,对于购买力欠佳的人来说,二手房是比较好的选择。但是,购房者在选购二手房时,应该了解哪些二手房可以进行买卖以及哪些二手房不能购买的问题,避免因购买了不能购买的二手房而引起的二手房买卖纠纷。对于这些问题,下文也将为您详细介绍。

一、哪些二手房可以进行买卖?

可以进行买卖的二手房有:

1、根据房改有关政策,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售,包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;

2、按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;

3、集资合作建设的住房;

4、按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;

5、按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内,由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房,包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。

二、哪些二手房不能购买?

1、未依法取得房屋所有权证的房屋

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定,我国房屋所有权的取得以登记为准,房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证之前,还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的,此种房屋一旦转让,可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无救,或在房屋过户时遇到障碍,从而屋法实现房屋交易。

2、违章建筑的房屋

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。

3、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋

国家的司法机关主要是指法院、检察院,行政机关如公安机关、海关等上述机关代表国家行使司法权力和行政权力,埘房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现,其目的就是限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移不得对抗这种公权力。

4、所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋

房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益,为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。

5、在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”)

根据《中华人民共和国吐地管理法》的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此以前大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋

通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋,将会面临很大风险。

一般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所(中心)查到。另外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。购房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结,被冻结户门的房屋早晚是要被拆的。此外,还有一些规划中要拆迁的房子在房管局没有记录,也可委托中介公司帮助查询这类问题。

知道了哪些二手房可以进行买卖以及哪些二手房不能购买等问题的答案,可以让人避免买到不适合购买的房子。但实践往往不尽人意,有些二手房不好辨别是否允许买卖,购房者在购买了这样的房子后,如果最后发现该房子属于不允许买卖的类型,就很容易引发纠纷,也就容易让购房者遭遇损失。为了避免出现这样的问题,购房者在购买二手房签订二手房买卖合同时,最好是事先咨询一下房产方面的专家律师的意见。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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