一、小产权房屋
国家发产权证的叫大产权。如果开发商办理了合法的立项开发手续、土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税，因此获得了国家发放的土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
二、小产权和大产权的区别
大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
三、二手小产权房范围及买卖限制
严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。对于“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为商品房上市出售。而“乡产权房”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度，因此并不能进行转让等处分行为。对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
四、购买小产权房的风险
1、根据国家政策分析，结合相关购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续，因此购房者并不能取得房屋的所有权。
2、小产权房中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
总之从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。
分析政策可知国家并不支持消费者购买小产权房屋，因此购房者对于小产权房要慎而为之。以上就是关于“购买小产权房的风险”、“购买小产权房应注意什么”相关问题的解答。建议消费者最好不要买小产权房，如果确实需要购买也应在专业房产律师的指导下购买，争取得到最大的优势，减少损失发生的可能性。
