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二手房避税合法吗,二手房避税有哪些风险?

此文章帮助了12611人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:在二手房交易时,购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等规则空白进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险,会给购买者带来不必要的麻烦。那么二手房避税有哪些风险呢?购买二手房时采取避税手段合法吗?请看下文。

一、二手房避税合法吗

(一)先租后卖。此种方法不缴全额营业税及附加费,只缴契税、登记费、印花税等,具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素,如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样,房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。

(二)假赠与真卖房。如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与,而是想转移房产并获利,完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么,这种行为将不够成合法有效的赠与,而是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷,根据现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任

(三)合同价格远低于实际价格。此种方法少缴全额营业税及附加费了,仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式,掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷,根据我国现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。

由上可见,一些所谓的常规的避税方法,是不符合法律规定的。那么通过避税的方法购买二手房需要承担哪些责任呢?

二、二手房避税有哪些风险

(一)做低合同价,能避就避。做低合同价是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为20万元的房屋,买卖双方私下协商签订协议后,递交给房产局的过户价则是以15万元成交,这样剩余5万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款,造成业主损失。

(二)先租后买,延期交易。两税都将5年作为界限,5年以上转让可以免征营业税。于是,市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户,房子的产权并不是买方的,如果房价上涨,房主可能宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。假如几年后房屋获得时楼价跌了,买家必然也不愿继续交易,未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。

(三)假赠予真买卖,暗箱操作。在新政策颁布后,不少业主通过假赠予偷逃个人所得税和营业税等。首先,由于双方私下进行交易,一旦一方违约,很容易引起纠纷;其次,由于赠予不是买卖行为,而买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿;最后,赠予在房产证过户之前,随时可以撤销。

(四)假离婚。根据规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的收入,免征个人所得税。也就是说,夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。因为是假离婚,双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此,离婚后,一旦出现一方拒绝复婚的话,另一方很难维护自己的合法权益。

上述常见的“合理避税”行为都是违法的,而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产,我们在获得时就应合理合法,公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法,一旦发生纠纷,公民势必得不到应有的保护。所以一旦纠纷发生,要立即寻找律师的帮助,不要铤而走险。

北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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