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二手房买卖有哪些陷阱,二手房买卖中的陷阱如何预防?

此文章帮助了251人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素,使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节,预防其中的陷阱。那么,二手房买卖有哪些陷阱,二手房买卖中的陷阱如何预防?

一、二手房买卖有哪些陷阱

房产专家表示,相对新建商品房,一些二手房的“社会属性”隐蔽性强,买卖双方信息不对称,买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。民购买二手房时必须防范潜在“陷阱”。

1、产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押,房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略,而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

2、房屋类型不明。现在二手房场上的房屋大部分为商品房,但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证,根据有关规定是不能转让的。另外,若求购的是非居住用房,则该房屋的类型必须为商业用房,因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房,购房人将无法从事预期的商业用途。

3、合同签订人身份不明。房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份,以及该房屋是否还有其他产权人,则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同无效,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任,即由于合同未成立而给其造成的直接损失,且举证责任在于购房人。发生这种情形,对购房人非常不利。

4、模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视,结果在其后履行过程中,常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

二、二手房买卖中的陷阱如何预防

1、产权状况陷阱。定金协议或买卖合同签订前,应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查,了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视,到办理产权过户时才发现房屋不能转让,则可能给购房人造成很大的损失。

2、房屋类型陷阱。定金协议签订前应查看业主是否取得产权证,并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件,或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如,需要的是非居住用房,则应购买商业用房,因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房,购房人将无法实现预期用途。

3、合同签订人陷阱。根据产权证确定产权人,若部分产权人或由非产权人签订合同,应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托为由主张合同未成立,购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任,即由于合同未成立造成的直接损失,且举证责任在购房人。

4、模糊付款方式陷阱。买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。约定履行过程中会出现的各种情况该如何解决,付款时间、付款周期等出现问题如何承担责任等。

由于我国现阶段规范二手房场的法律法规相对较少,中介机构良莠不齐,操作业务不规范,制约机制不成熟,导致该领域存在大量交易陷阱和法律风险。建议购房者们多多向专业的房产律师咨询,相信以他们丰富的房产领域的实践经验,一定能够很好地维护您的合法权益。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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