一、什么样的商品房可以预售
商品房预售应当符合下列条件：
1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3、取得商品房的建设工程规划许可证；
4、取得商品房的建设工程施工许可证；
5、商品房建设安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7、已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；
8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
二、怎么签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款
按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
商品房预售满足了购房者对商品房的需求，让其提前获得了稳定的房源，可是购房者不能只贪图价格上的便宜而忽略了其商品房预售的条件以及程序，购房者自己有必要了解下什么样的商品房可以预售，这样才可以知道自己买的商品房是否符合预售条件。另外在签订预售合同时也要知道怎么签订商品房预售合同以及知道其注意事项，当然也可以请律师陪同购房、签订预售合同。
