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商品房一房二卖怎么处理,怎样避免商品房一房二卖?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:近年我国各地的房价大都上涨很快,一些利欲熏心的开发商就有了“一房二卖”的行为,那么商品房一房二卖怎么处理呢,购房者要怎样避免商品房一房二卖呢,这些问题我们会在下文为您详细讲述。

一、商品房一房二卖怎么处理

(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

(二)两份合同均未办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,我们应当遵从合同的实际履行原则,维护已完成的交易。

(三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理,物权公示原理,和物权优先于债权原理。中能确认已办理过户登记合同的效力。

(四)在第一个买房人已办过户后又卖第二人,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。

二、怎样避免商品房一房二卖

如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义,那么你可以持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子的登记簿,因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。

新规实行后,与过去相比,办理房屋登记的程序发生了变化,增加了“记载于登记簿”的程序,即先登簿后发证。新规规定,登记簿是物权归属和内容的依据(登记簿由房屋登记机构统一管理),不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,当不动产权属证书记载的事项不一致,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准,即强调以不动产登记簿为核心。

违反预告登记,不动产变动无效。

现实生活中存在这样情况,购房者好不容易买了一套房子,谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。

购房者购买一手房或二手房,只要按照约定进行预告登记,就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登记可由买卖双方共同提出申请,也可由买受人单独申请,对象限于按揭贷款的一手房和已经办理产权的二手房,其中一手房属于强制要求进行预告登记,二手房为自愿申请。申请预告登记可由买卖双方共同提出,也可由买受人单独提出。

一旦通过预告登记,就可以将债权记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,并将使最先登记的获得优先权。

需要提醒的是,预告登记是有期限的。根据新规,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

一房二卖是指出卖人将所有的房屋先后与两人或多人签订房屋买卖合同,约定将同一房屋卖给多人。这种情况在现实生活中并不少见,但是如果商品房一房二卖该怎么处理呢,哪个合同是有效的呢,没有拿到房屋所有权的那个人该怎么办呢,怎样避免商品房一房二卖呢,这有必要请教专业的房产律师,尤其是在购房之前,这样可以掌握避免一房二卖的方法,从而降低自己购房的风险。

延伸阅读:

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北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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