一、购房合同成立的条件是什么
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、购房合同无效能否退房
合同无效，意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护，合同自始无效，即应恢复到签订合同之前的状态（导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任）。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房。
现实生活中，具体情况有以下几种：
1、开发商的项目违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
根据国家《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关行政法规、地方法规的有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续--报请行政主管部门批准、取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、开工证、商品房销售许可证， 房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，尤其是开发商必须依法交纳全部土地使用权出让金取得土地使用权证书。否则，由于其违反法律的禁止性规定，侵犯国家及社会公共利益，合同无效。
2、开发商采取欺骗手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定为欺诈行为，合同无效。
在与开发商签订合同之前，人们总是虔诚地像背诵三字经一样把签订购房合同的七项纪律八大注意是背得个滚瓜烂熟，可是一旦发生纠纷依然是无法用购房合同来保护自己的合法权益。购房者最好先通过律师了解购房合同成立的条件是什么以及购房合同无效该怎么办，能否退房，这样才好对照自己的情况来看看怎么办。
