一、什么样的商品房不能购买？
一是在集体所有土地上兴建的房屋不能买。因为房地产开发企业只有取得了国有土地使用权才可以按规定开发、经营土地或商品房。
二是非房地产开发企业建设、销售的房屋不要买。
三是房屋产权不清楚的房屋不能买。
总之，消费者要想买到合法的商品房，一定要买有外销许可证和内销许可证的商品房，这样才能取得合法产权。
二、购买商品房的基本程序有哪些？
商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售（期房）的形式出现。
商品房合同履行的时间比较长，交易时手续繁杂，购房的过程大致分为几个步骤：
（一）决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算；
（二）收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘；
（三）签订认购书，确定购买具体房屋；
（四）签订合同，交纳首付款或全款；
（五）贷款购房人办理贷款手续；
（六）办理预售登记手续 ；
（七）办理入住手续、领取房屋钥匙；
（八）签订物业管理公约，对房屋进行装修；
（九）办理、领取房屋所有权证；
（十）在保修期内有质量问题开发商负责维修。购房人办理完后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。
上文中为您详细介绍了有关“什么样的商品房不能购买”以及“购买商品房的基本程序有哪些”等问题的具体内容，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。如果您决定购买商品房，在选房时，您需要明确哪些房屋是不能够购买的。这就需要您仔细审查开发商的资格以及证件是否齐全等方面的问题。在购买商品房时，您还需要仔细签订商品房买卖合同，以避免合同中有不利于您的内容出现。在此过程中，如果您有任何疑问，要及时咨询房产方面的专家律师，以避免不必要的麻烦和损失。
