一、出卖人延期交房怎么认定
在实践中，以下四种情况基本可以认定出卖人延期交房：
1、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第九条承担逾期交房的违约责任。
2、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。
3、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。
4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任，例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到够提供为止。
而以下三种情况基本不能认定开发商逾期交房：
1、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。
2、如果是购房者违约在先，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。
3、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。例如有的购房者认为小区的道路和环境不好，就拒收房屋，而小区道路和环境的建设是需要过程的，如果因为这个原因使自己延期收房，开发商是不承担责任的。
二、出卖人延期交房怎么处理
1、买受人的合同解除权
出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。
2、出卖人支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理，但其对于交房问题的规定，对非商品房的买卖合同纠纷的处理，也可以比照适用。
上文内容就是有关“出卖人延期交房怎么认定”以及“出卖人延期交房怎么处理”等问题的具体情况，希望这些内容能够在实际中给您带来帮助。根据上文内容我们知道，如果出卖人延期交房超过一定的期限，购房者是可以解除合同的，即使购房选择不解除合同，也可以向出卖人主张违约金或者是赔偿损失。如果开发商无理拒绝，购房者可收集好有关开发商延期交房的证据向法院提起诉讼，依法维护自身的合法权益。在提起诉讼的过程中，如果您有不了解的地方，您不妨咨询一下房产方面的专家律师的意见。
