一、商品房认购书有什么效力
商品房认购书如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。
至于认购书约定的定金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该解释说明除了购房者有过错外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。
在实践中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的，购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款，通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后再签订正式的买卖合同。
但是，内部认购书的法律效力就不一样。预售人在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。因为根据《城市房地产管理法》第40条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。
根据《合同法》第52条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同。认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。
二、商品房买卖合同有什么效力
商品房买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1 日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。
1、房屋买卖合同的形式要件问题，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。
2、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题。根据《民法通则》第50条之规定为：
（1）行为人具有相应的民事行为能力；
（2）意思表示真实；
（3）不违反法律和社会公共利益。
以上，是关于“商品房认购书有什么效力”以及“商品房买卖合同有什么效力”的有关内容。通过前文的介绍，希望对您买卖商品房能有所帮助，当然，一项具体的房屋买卖合同不仅要符合上述形式要件，还要具备相应的实质要件才会产生权利和义务关系。所以当您准备购买商品房时，建议您先咨询下专业的律师，确保合同的效力。
