一、商品房买卖合同解除的情形
1、商品房买卖合同的约定解除
《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。商品房买卖合同可以因买受人与开发商合意而解除，或者双方在商品房买卖合同中约定的条件成就时而解除。
2、商品房买卖合同的法定解除
《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。该五种合同解除的情形同样适用于商品房买卖合同解除，既适用于开发商违约的场合，也适用于买受人违约的场合。
《商品房司法解释》第8条、第9条规定可以解除商品房买卖合同情形有以下五种：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、商品房买卖合同解除的后果
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
在商品房买卖合同解除后，对于买受人而言，开发商已经交付房屋的，买受人应将房屋返还给开发商，开发商未交付房屋的，买受人丧失要求开发商交付所购房屋的权利；对于已经办理了房屋过户手续的，买受人须将房屋产权过户到开发商名下。
对于开发商而言，买受人未缴纳房款的，开发商丧失要求买受人支付购房款的权利；买受人已经缴纳购房款的，开发商应当将所收取买受人缴纳的购房款全部返还给买受人。对于因商品房买卖合同的解除所造成的损失，由双方按照过错程度的大小承担责任。这里的损失包括房屋装修损失、房屋产权过户所发生的税费及房屋跌价损失等。
对于已经办理了按揭抵押登记手续的房产，商品房买卖合同解除后恢复原状会存在以下障碍：
1、对于尚未办理房地产证，但已办理了抵押预登记的商品房买卖合同，在商品房买卖合同解除后，在房地产预登记部门办理注销商品房买卖合同预登记手续时，若未取得抵押权人的同意，根本无法办理商品房买卖合同预登记注销手续。这预示着未取得抵押权人的同意开发商与买受人解除商品房买卖合同后，仍无法恢复原状。
2、对于已办理房地产证，且已办理了抵押登记手续的，在商品房买卖合同解除后，在房地产登记部门办理房产过户登记手续时，若未取得抵押权人的同意，根本无法办理房产过户登记手续。这预示着未取得抵押权人的同意开发商与买受人解除商品房买卖合同后，仍无法恢复原状。
以上的内容告诉了大家“商品房买卖合同解除的情形”以及“商品房买卖合同解除的后果”，其实购房合同的解除对购房者来说就是退房，购房者仅仅知道上述问题还不足以办理退房手续。还应该明白商品房退房的流程是怎样的以及商品房退房后能否要回购房定金以及首付款等。这些问题可以通过专业的房产律师来了解，也可以请律师帮忙办理退房手续。
