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房屋质量有瑕疵怎么办,房屋质量有问题能否退房?

此文章帮助了413人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、房屋质量有瑕疵怎么办

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十三条规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复,修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。”

根据该司法解释的规定,对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内,开发商都有义务进行维修,如果开发商不履行维修义务或者在业主正式通知后在合理期限内仍没有上门维修,那么,业主可以找第三人进行维修,由此所产生的维修费用和给业主造成的损失都应当由开发商来承担。

二、房屋质量有问题能否退房

如何确定开发商向业主交付房屋的质量标准,就成了解决开发商与业主之间此类争议的关键。

(一)如果房屋的确存在质量问题,而且该质量问题已经严重影响业主对房屋的正常使用,即使业主接收了房屋也无法进行正常的装修、入住,那么这种情况下,作为业主完全有权拒收房屋并可要求开发商承担逾期交房违约责任。

根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”

根据该规定,开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋,即业主在收房后就能够正常入住使用。

另外,我国《合同法》第六十二条对于合同标的质量要求约定不明确时,如何确定标的物的质量标准,实际上也有明确的规定,根据该条规定“对于质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行,没有国家标准、行业标准的,按通常标准或符合合同目的的特定标准履行”,而作为业主来说,购买商品房的主要目的大多数情况下是为了居住使用,因此,如果业主所购买的房屋不能入住使用,那么其购房目的显然不能实现。因此,从业主与开发商订立《商品房买卖合同》的特定目的角度来分析这个问题,开发商交付的商品房也应当具备使用条件。否则业主有权拒收房屋,同时要求开发商承担逾期交房违约责任。

(二)如果开发商向业主交付的商品房仅存在一些小的质量问题,比如小的质量瑕疵,而该瑕疵又并不影响到业主对房屋的正常使用,那么此种情况下,业主拒收房屋,并要求开发商承担“逾期交房的违约责任”,显然也不具有合理性。

因为,开发商对其所售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务,此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务,如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

目前因房屋质量问题而引发的纠纷主要有两种情况:房屋交付后房屋出现质量问题,业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延而引发争议。以及商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,而拒收房屋而引发的争议。购房者如果遭遇房屋质量纠纷,可以向专业律师咨询解决技巧,或者找律师协助解决。

北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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专业房产律师温馨提示:
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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