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怎么签二手房买卖合同,签购房合同后一方拒不履行咋办

此文章帮助了302人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、怎么签二手房买卖合同

(一)出卖人应注意事项

1、出卖人大多通过房屋中介机构寻求房屋交易的机会,建议在居间合同中约定,由居间方负责审查买受人的购房资质,如果因买受人不符合购买资质导致合同无法继续履行,由居间方来赔偿出卖人的损失。

2、出卖人应了解买受人的资金、信用状况,避免因买受人不具备购买能力、信贷资质而产生损失。

3、出卖人要关注买受人的付款方式,有贷款方式的,贷款利率调高了或买受人贷不下来款怎么办要约定清楚。

4、双方都应当约定清楚房屋价格发生大的浮动的情况下怎么办,房屋逾期交付、逾期付款、逾期办理房产证等具体的违约定金如何约定。

(二)买房人应注意事项

1、购买前查看房屋所有权证书原件,并了解欲购买的房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。

2、如存在抵押,应审查抵押到期或撤销抵押权的时间。

3、如存在租赁,应了解是否已经征得了承租人的书面同意、承租人是否书面放弃了优先购买权。

二、签购房合同后一方拒不履行咋办

按照约定全面履行房产买卖合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

1、双方协商确定的,从其约定;

2、双方不能协商确定的:

(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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