一、哪些房产纠纷不能申请仲裁
1、人民法院已经受理或者已审结的房地产纠纷；
2、涉及离婚、收养、监护、继承、赠与的房地产纠纷；
3、涉及落实政策问题的房地产纠纷；
4、依法应当由行政机关处理的房地产行政争议；
5、经过公证机关公证后发生的房地产纠纷；
6、机关、团体、企业、事业单位内部的公房纠纷。
二、哪些房产案件可向法院起诉
1、凡以房产为标的的买卖、租赁、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）及合建、代理、居间、使用、转让等民事行为发生纠纷，均可向法院提起民事诉讼，且一般由房产所在地法院管辖。
2、因单位内部分配公房使用权而产生纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可向法院起诉。
3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，一般作为民事案件受理。
5、因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件起诉。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
6、因有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
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