一、房款已付购房者怎么退房
先说一下折旧的问题，有些购房者要求退房时，已经在此房屋中居住了一段时间，那么这期间产生的折旧该不该给予补偿？有些购房者已经进行了装修怎么办？首先要看双方有无过错，如果购房者退房是由于发展商的过错造成的，则购房者可以不对房屋折旧进行补偿。如果购房者有过错，则发展商可以不对装修负责，反之亦然。
解决这个问题后再来说退款，那些采用一次性付款、分期付款的购房者要求退房时，可以直接要求发展商退还自己所付款项及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房，退款时就显得复杂一些。
有些购房者有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款既不用退，也不用还。
这种认识是不对的，我们知道，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，购房者与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽互相联系，但完全是两种独立法律关系，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了 ，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
由于购房合同被解除，发展商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
实际上，实践中恐怕没有这样操作的，因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，从而终止借款合同。
二、购房者退房要付违约金吗
《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。购房者可以跟开发商协商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果购房者现在的处境符合这种情况，可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。
（一）付定金后不想再购房该房，要看合同上签订的赔付比例是多少。目前有2种情况：
1、属于挞定行为。定金不予退还。
2、按合同上违约金赔付比例来执行。这种方法较好。赔不了多少钱的。第一金额少、第二时间短。
（二）国家新政导致退房违约金问题这属于不可抗力的，购房者和开发商双方均无过错，因此根据《合同法》购房者无须承担违约责任，除非你与开发商的协议中特别约定了上述情况不属于不可抗力范围。
1、可以与开发商协商，更名给购房者相信的并且能够贷款的人，毕竟开发商是需要资金回笼的。
2、申请商业银行的个人贷款或私营企业贷款（如果你有私营企业或个体工商经营执照），但是这种贷款期限一般是一年左右的短期贷款，不过国家的这次宏观调控房贷政策也是短期的政策手段，相信不会超过一年，到时购房者再申请按揭贷款就是了。
对于“房款已付购房者怎么退房”以及“购房者退房要付违约金吗”的问题，上文中都有详细为您进行了介绍，希望这些内容能够给您带来帮助。购房者要想退房而无需支付违约金给卖方时，就需要有证据证明卖方有违约的行为，并满足了法定的退房条件。此时，购房者不仅可以要求退房，还可以追究卖方的违约责任，并要求卖方退还已交的房款。实践中，如果您不知道该如何收集能证明满足了退房条件之类的证据资料，建议您向专业的房产律师咨询，以合法手段收集到有证明力的证据。
