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什么情况下房屋可以转租,房屋转租需要注意什么问题?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:房屋转租在我们的日常生活中并不陌生,但是并不是所有的房屋都可以随便转租的,那么什么情况下房屋可以转租呢?在转租房屋时需不需要得到房东的同意,房屋转租需要注意什么问题呢?您将在下面的介绍中找到问题的答案。

一、什么情况下房屋可以转租

房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。

私房转租的前提是必须经原出租人同意,其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。

下列情况不得转租:一是承租人拖欠租金的;二是承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转租事项作了约定,上述第一、第二种情况发生时,出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反行政法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。

从上述内容我们可以总结出房屋转租的两点条件,一是必须经原出租人的同意,二是必须符合法律规定的合法房屋。

二、房屋转租需要注意什么问题

(一)非独立成套房屋承租人转租房屋后,增加了合用部位的使用人,将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用,因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况,不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。

(二)房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

(三)私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案,上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案:

1、租赁合同登记备案证明;

2、转租合同;

3、转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。

(四)私房转租的租金,由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的,出租人无权获取收益。

希望通过上文关于“什么情况下房屋可以转租,房屋转租需要注意什么问题”的介绍,对正要转租房屋或是租住转租房的您有一定的帮助。生活中由于转租房屋而产生的纠纷枚不胜举,如果您因为一时的疏忽卷入此类纠纷,不妨咨询律师的意见,以他们专业的知识和丰富的经验,定能助您早日摆脱纠纷,一身轻松。

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北京房产律师温馨提示:

如遇到"二房东"转租房屋的,应要求"二房东"出具房屋所有权人同意其转租的书面文件,否则如果房主不同意转租,有权随时解除与"二房东"的租赁合同收回房屋,承租人将无法继续租住。需提醒的是,即使房主同意"二房东"转租,一旦房主与"二房东"解约,转租赁合同也会相应解除。
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专业房产律师温馨提示:
“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况,在合同均有效,承租人均要求履行合同时,法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的,这种顺序来确定谁是房屋的承租人,因此承租人要避免"一房数租"的情况,就要尽快办理好相关租赁手续。
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