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如何购买农村房屋,农村房屋买卖合同是否有效?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:在实践中,不少人看到了拆迁所带来的“商机”,所以会想要购买农村房屋。那么,应该如何购买农村房屋呢?不管购房者购买的是何类型的房屋,都要签房屋买卖合同,即便是购买农村房屋也不能例外。那在法律上,买卖双方所签订的农村房屋买卖合同是否有效呢?下面将为您做一个较为详细的陈述。

一、如何购买农村房屋

农村房屋的买卖流程:

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

二、农村房屋买卖合同是否有效

农村房屋买卖合同有效。理由是:

1、合同法将 合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》,该 通知的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,故此文件不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故将该条适用于宅基地是不妥的,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

3、从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。

众所周知,所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。

如果将农村房屋的处分权予以限制,这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同订立的自由,合同内容的自由以及合同对象的自由,限制农民向城市居民出卖住房,也与合同自由的基本精神相悖。

4、通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。

农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,农村宅基地也应做相同理解。

综上,是关于“如何购买农村房屋”以及“农村房屋买卖合同是否有效”的有关买卖农村房屋的法律材料,希望对您能有一定的帮助。事实上,影响合同有效的因素有很多,比如:主体因素、内容因素、形式因素、政策因素等。因此,如果您想确保自己所签订的房屋买卖合同能够生效的话,那么建议您可以去咨询一下专业的律师,让律师帮助您想想办法、出出主意。

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北京房产律师温馨提示:

购买农村房屋时需要注意,农村房屋只能在村集体成员之间买卖,非本村集体的成员购买该类房屋时,不能取得产权证书,相关交易行为不受法律保护。一旦房价上涨,卖方反悔,法院会认定买卖房屋的行为无效,买方须退回房产,作为购房人的权利得不到保障。因此,购买农村房屋要慎重。
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农村房屋流程

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目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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