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验收商品房时应该注意什么,商品房有质量问题如何索赔

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:对于如何来收房的问题,有些购房者的思路不是很清晰,还有些人说收房时要带小锤、电笔等,那您知道验收商品房时应该注意什么问题吗?万一验出自己购买的商品房有质量问题怎么办,如何索赔呢?下文将为您解开谜题。

一、验收商品房时应该注意什么

(一)应坚持先验房后办手续。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,验房时应该注意以下几点:

第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

(二)记得索要“两书一表”。 业主收房时须注意向开发商索要《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。尤其应该注意索要《竣工验收备案表》,它对商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。

(三)签验收单前先签《物业管理公约》。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。

二、商品房有质量问题如何索赔

(一)房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况:一是房屋交付前未经验收或经验收不合格,二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。

(二)在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。

这里所说的质量问题指的就是一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题例如漏水、漏电问题等等。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。

(三)因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

严重影响正常居住使如何理解和把握,法律没有作出具体规定。因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。

一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。

二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。

三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。

除注意区分上述三种情形外,购房人要想索赔成功,还要注意保存和搜集证据,如果不能提供有效证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。而关于证据如何收集,哪些资料可以成为有力证据,就是律师的专长了。相信只要有律师的协助,定能达到事半功倍的效果。

延伸阅读:

一、房屋验收时应具备的条件通常情况下,房屋验收的条件有:房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及......

一、商品房交房应该具备哪些要素根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定,交房应具备如下要素:(一)房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。(二)房......

北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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