一、何种情况下开发商应返还订金
根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。根据相关法律规定，以下情形下开发商应全额返还购房者支付的订金：
1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
购房者如并未与开发商签订《购房认购书》，即未与开发商就“订金”的处理作出约定，可以要求开发商全额退还该“订金”。但是有一点必须提醒的是，应当确认开发商出具的收据上注明的是“订金”。
二、返还订金都有哪些情形
“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。
一般情况下，交付订金的视作交付预付款。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用，因此，当买房者不想买房时，有权要求开发商退还 “订金”。
以上是关于“何种情况下开发商应返还订金”和“返还订金都有哪些情形”两个问题的阐述，希望对您能有一定的帮助。在我国，订金不同于定金，它并不是我国法律上规定的概念。因此，一般情况下，开发商是要退还订金的，但有很多开发商在应该返还定金的情况下，不把订金返还给购房者。如果您对这种情况不知道如何解决，建议您咨询专业的房产律师。
