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按揭合同签订是买卖合同生效条件吗 假按揭合同效力认定

此文章帮助了340人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、按揭合同签订是买卖合同生效条件吗

实务当中,有的法院将商品房按揭贷款合同的签订与否解释为商品房买卖合同的生效条件。亦有观点建议买受人在订立合同时,应当约定以其获得银行按揭贷款为商品房买卖合同的生效条件。笔者认为,此观点似有不妥。

(一)条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示,它只是合同的附属内容。它同当事人约定的合同主要条款不同。司法解释本条规定的前提条件是,商品房买卖合同约定买受人以按揭贷款方式付款,亦即表明此内容己经成为买卖合同内容不可或缺的一部分,该内容之上不能设定整个合同的停止条件。

(二)一般言之,在合同附有停止条件时,当事人间并不会根据合同约定为给付履行。其目的在于因合同效力的不确定会给己经之给付徒增风险。而商品房买卖合同订立后,按揭贷款合同签订前(买受人取得按揭贷款),买受人均己经支付了一定比例的购房款,即己有了履行行为。如将买受人以按揭贷款方式付款作为买卖合同的生效条件,如该条件未成就,则买受人对此前的履行仅生不当得利之返还请求权。而目前的按揭实务中,如果将出卖人按照买卖合同的约定收取买受人一定比例购房款的行为释为不当得利显然没有依据。且,银行发放按揭贷款的前提之一就是,买受人己经支付了该笔首付款。根据银行的内部规定,按揭贷款仅可发放至按揭楼宇价值(买卖合同价的70%一80%)。这样一来,将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件就导致了买受人未取得按揭贷款,则出卖人无权收取其首付房款,而买受人如不支付该款,则银行不会发放按揭贷款,银行不发放按揭贷款,则买卖合同确定地不生效的怪圈,实属自扰。

(三)依学理观之,当生效条件确定地不成就时,附该条件之法律行为自始不发生效力。依合同未生效时纠纷的处理原则及相关当事人所应负的责任性质及范围观之,对商品房买卖合同纠纷双方的救济亦属不力。综上,笔者认为不宜将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件。

二、“假按揭”合同效力的认定

无论是有真实签名的“假按揭”,还是伪造签名的“假按揭”,借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实,其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定,开发商与借款人之间的房屋买卖合同无效。因为商品房买卖合同和借款合同不是主从合同关系,商品房买卖合同无效并不能。当然代表借款合同的无效。借款合同的效力可分以下三种情况:

其一,银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房,而是帮助骗银行贷款,因此开发商和借款人意思表示不真实。我国《合同法》第54条第2款的规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据此规定,该种借款合同应属于效力待定的合同,在银行行使撤销权之前,借款合同是有效的。实务中,银行为了自己的债权利益,一般不会行使撤销权,可以认定该类按揭合同是有效合同。

其二,银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭”贷款,对此类借款合同的效力问题,我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确规定。但“串通”在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程”,从合同自由的原则出发,在没有其他违法因素的前提下,如果银行、借款人和开发商对“假按揭”的事实明知但都愿意承担此后果的,应视为双方的意思表示真实,所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同。另外,银行由于明知借款人的欺诈意图,所以,银行不是善意相对人,其不得以受到欺诈为由,作为受损害方变更或撤销。

其三,开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在,故此,无论银行对于“假按揭”是否知情,购房合同和贷款合同均应该是无效合同。

《担保法》第5条第1款规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。”根据该条规定,如果合同双方没有在担保合同另行约定,在主合同即借款合同无效的情况下,抵押合同、保证合同当然无效;如果抵押合同及保证合同有约定“主合同无效,担保合同可以有效”,那么抵押合同及保证合同就可以有效。

 

 

 


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《合同法》第190条规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。受赠人不履行赠与合同约定的义务的,赠与人可以行使撤销权。此外,《合同法》第195条也规定了,赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。
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