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​买房过程中出售方与第三人恶意串通 合同效力是否无效

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、买房过程中出售方与第三人恶意串通

王兴民与张东旗签订了《售房协议》,双方约定的主要内容为:张东旗将诉争房屋坐售给王兴民,价格为10万元,协议自签字之日起生效,即房屋所有权归王兴民所有。后双方在《售房协议》上变更了付款时间,由于张东旗已对诉争房屋办理了银行按揭贷款,双方约定待2010年抵押权解除后方办理房屋过户登记手续,如张东旗违约退还所有房款。《售房协议》签订后,张东旗即将房屋交付给王兴民,并由王兴民一直居住至今。王兴民亦按约定交付给张东旗房款。后张东旗与邓巍于5月18日签订了一份《房地产买卖契约》,张东旗将已卖给王兴民的诉争房屋又卖给了邓巍,成交价位为8万元。协议签订后,即办理了产权过户手续及土地使用权变更手续。后邓巍诉至法院,要求王兴民迁让,王兴民得知涉案房屋已被张东旗再次出卖。

王兴民以张东旗与邓巍恶意串通,提起诉讼,请求法院确认邓巍与张东旗签订的房屋买卖合同无效。

二、合同效力是否无效

确定恶意串通合同的无效,我们要解决的问题是应当以及如何才能保护因恶意串通而受到损害的国家、集体或者第三人。《民法通则》及《合同法》规定了恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的民事行为或合同无效,但是没有明确国家、集体或者第三人在因恶意串通行为利益受损的情况下享有的实体上的请求权。我国诉讼法上对第三人诉权的行使也只是原则性的规定。这种请求权表现在诉讼法上就为诉权。民事实体法确定当事人在何种情况下有权提起诉讼,民事诉讼法则确定具备何种条件有权进行诉讼。诉权是当事人请求法院依法保护其民事权益的权利。它包括三个要点:诉权的主体是当事人;诉权主体行使诉权的目的在于请求保护自己的民事权益;法院保护诉权主体民事权益的方式是作出有利于诉权主体的判决。诉权应当是公民、法人和其他组织依法享有的一项基本权利,是人权的重要内容。诉权的实质是司法保护请求权,他是公民、法人或其他组织当其民事权益受到损害或者与他人发生争议时,请求人民法院予以保护的权利。诉权是为实体权利寻求司法保护的手段,其基础为法定的实体权利。实质是司法保护请求权。根据《合同法》和《民法通则》关于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益无效的规定及关于诉权的理论,利益受到损害的第三人可以享有要求人民法院认定恶意串通行为无效的实体上及诉讼上的权利。这是对利益受到损害的当事人诉权的延伸。对实践中发生的恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的无效合同行为,第三人和人民检察院可以向人民法院请求确认合同无效,以有效保护国家、集体或者第三人利益。在最高人民法院的一些司法解释中都根据当事人的实体权利,相应扩大或者说延伸了权利受侵害人的诉权。如最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这是承租人基于优先购买权被侵害而提起确认他人之间的合同无效的规定,是对承租人诉权的扩大解释。最高人民法院制定的婚姻法司法解释,对请求宣告婚姻无效的主体也包括了婚姻当事人以外的利害关系人。即最高人民法院以司法解释的方式确定了一部分民事利益受损的当事人实体权利及诉权,切实保护其民事利益。

   


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如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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