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商品房交付条件是什么 对房屋转移占有是否成立交付使用

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、商品房交付条件是什么  

1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。而对于何谓验收,我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。2000年1月10日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起巧日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。《建设工程质量管理条例》的规定是建设工程质量专项验收,主要反映了建设工程质量验收情况,《城市房地产开发经营管理条例》的规定是综合验收,验收结果是为了检验商品房是否符合进入市场进行交易。为此,商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收,同时其又是房地产市场的流通物,还应当符合综合验收的标准。为此,商品房的交付条件为商品房通过综合验收,并取得这方面的证明证书。但2000年建设部制定的商品房买卖合同示范文本规定以下4个交付条件,供买卖双方选择:(1)该商品房经验收合格;(2)该商品房经综合验收合格;(3)该商品房经分期综合验收合格;(4)该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。且合同另有空白一栏以便双方当事人自行约定交付的条件。如果当事人约定商品房只要经验收合格就可以交付,那么这种约定效力如何认定?笔者认为,交付条件为商品房综合验收合格,如果开发商与购房人在商品房合同中约定的交付条件低于商品房综合验收标准,那么以综合验收为交付条件标准,如果双方的约定高于商品房综合验收标准,则以双方的约定为交付条件标准。

二、对房屋转移占有是否成立交付使用

商品房预售合同中一般都会约定房屋的交付使用的时间,但对以何种方式交付,一般未作约定,为此,以往在商品房纠纷案件中对交付使用的争议颇大。司法解释第十一条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”,明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但第十一条规定中的“交付使用”并不是我国《合同法》第一百三十三条中规定的“交付”,《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》中“交付”是物权理论上的物权变动,而该司法解释第十一条的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有事实状态,并不必然产生所有权的变动;因此,出卖人履行了交付使用商品房的义务后,并非意味着出卖人的合同义务履行完毕,其还须履行协助买受人办理房屋所有权登记,转移房屋所有权给买受人,该司法解释第十八条还从违约责任角度对此进行了规制。同时,该条司法解释还规定“但当事人另有约定的除外”,符合民商事法私法自治的精神,使得当事人对交付的约定优先于司法解释对交付“转移占有”的规定。

 

 

 

 


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