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商品房认购书的性质是什么 商品房认购书属于何种预约

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、商品房认购书的性质是什么 

《中华人民共和国合同法》(本书以下简称《合同法》)第二条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”商品房认购书的内容是约定商品房买卖双方在一定期限内洽谈购房合同,双方的意思表示真实、自愿,权利义务明确、合法,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身是一个独立的合同,当双方签订认购书,开发商就应当履行不得将销售之房屋转于他人的义务,购房人就享有保留所购房屋的权利。认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。传统民法理论中,契约可以分为本约与预约,所谓预约是指当事人约定将来订立一定契约的契约,将来要订立的契约称为“本约”,而约定订立本约的契约为“预约”。本约则为履行该预约而订立的契约,故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容。认购书是双方当事人真实意思表示,其目的是为了通过签订预约,固定双方的交易机会,并约束双方在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。预约按照其性质分为带未决条款的预约和将行谈判的预约。带未决条款的预约指当事人规定了交易的大部分条款,并且当事人同意受其约束,当事人有义务就未决条款继续磋商,以达成最后本约,若他们不能达成“关于未决条款”的协议,他们均受预约之条款约束,而且法院可以补充其缺失条款。该类型的预约不仅针对未决条款的谈判强加了公平交易的一般义务,而且对本约强加了实现交易的义务,即使当事人不能商定未决条款也是如此。将行谈判的预约,当事人只承担继续谈判直到达成本约的义务,当事人要对违反谈判义务导致不能达成“本约”的行为承担责任,但是如果双方己经诚信地谈判仍无法达成“本约”,那么他们不受任何协议约束。该种预约与“带未决条款预约”相比,没有针对谈判失败而强加给当事人实现交易的义务。

二、商品房认购书属于何种预约

笔者认为主要参考两个指标:第一个指标是认购书的内容,如果认购书的内容条款非常详尽,甚至包括了本约的全部实质性条款,那么认购书为“带

未决条款的预约”,因为如果双方认购书的条款详尽表明了商品房买卖的诚意和决心大,而且缔约的可能性很大。如果认购书条款简单,那么认购书应当属于“将行谈判的预约”,因为简单的约定仅能表明当事人自己有订立本合同的意思,至于本合同规定什么内容尚待协商定夺,当事人对本约的内容没有形成共识,预约不能真正反映当事人的内心意思。第二个指标是社会客观实际,即当前房地产的供求情况,就当前的房地产供求市场而言,为卖方市场。认购书应当为“行将谈判的预约”,根据笔者的调查研究,当前在房地产卖方市场情况下,购房人购房心理急切,媒体曾报道上海购房人夜间排队准备一大早抢购商品房的现象。而房地产市场开发商往往利用购房人购房的急切心理,先诱使其签订认购书,收取1至2万元的定金,然后再抛出不合理的交易条件迫使对方接受,购房人要么丧失定金,要么签下具有“霸王条款”的不平等买卖合同。因此,当前的房地产市

场形势下,将认购书定为“行将谈判的预约”为妥,有利于在房地产交易出现卖方市场的境况下,开发商与购房人地位悬殊,力量对比不成比例的情况下,保护购房人这一消费弱者的合法权益,彰显法律向弱者倾斜的精神。实务界有人提出一旦将认购书定性为“行将谈判的预约”,那么可能滋生开发商在商品房市场价格飘升的情况下将商品房恶意拒绝交易,以更高价格将商品房卖给第三人从而追逐更高利润,损害了购房人的利益的现象,笔者认为,这一问题是开发商不尽诚信谈判义务,恶意拒绝交易而产生的次合同义务问题,如果我们对次合同义务的认定合法合理,那么开发商就会慑于恶意谈判产生的次合同义务而不敢轻易拒绝交易。

综上所述,笔者认为,综合当前我国房地产市场认购书的内容详尽程度以及开发商与购房人的供求关系情况,商品房认购书应当认定为“行将谈判的预约”。

 

 


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《合同法》第190条规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。受赠人不履行赠与合同约定的义务的,赠与人可以行使撤销权。此外,《合同法》第195条也规定了,赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。
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