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买房人隐瞒自己房产状况致限购 合同是否可简单宣布无效

此文章帮助了278人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、买房人隐瞒自己房产状况致限购

涉房新政出台后,买房人隐瞒或者虚构自己拥有房产状况,与卖房人签订房屋买卖合同,后又因合同违背调控政策导致合同履行障碍,合同不能如约履行的情形,这是实践中遇到的纠纷类型之一。值得探讨的问题是,违反国家房地产新政是否属于法定无效情形中的“违反法律法规强制性规定”?

二、合同是否可简单宣布无效

《合同法》第52条是关于合同无效的法定情形的规定,该条列举了具体可导致合同无效的情形,其中第(5)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。观点认为,如果把政府宏观调控措施归人该弹性条款中,就可以将《合同法》的相关规定作为解决当事人之间纠纷的法律依据,此类合同的法律效果可以被认定为无效。

我们认为,关于合同效力的审查,应当严格依照法律、行政法规和司法解释的规定进行审查,只有明确存在法定无效的情形下,才可以认定为合同无效。从性质上来讲,政府的调控措施既不是国家法律法规,也不是行政法规,虽然执行时具有某种必须遵守的约束性,但并不具有法律的强制性特征,但更多地体现在行政管理性规定,并非效力禁止性规定,不应当作为审查合同效力的依据。因此,人民法院处理前述因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷问题时,对违反涉房新政的合同,因限购、禁购引发的纠纷,尚不能简单地直接认定为无效。

依照我国《合同法》第54条第2款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,该类合同应当是可撤销、可变更合同,卖房一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

 


北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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