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商品房销售合同是预约吗 商品房销售合同法律性质是什么

此文章帮助了253人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房销售合同是预约吗

 一种意见认为,像其他商业广告一样,商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约,一般只属于要约邀请或要约引诱,意在邀请购房者提出购房要约,而作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的,因此,商品房销售宣传广告只是一种要约邀请,如未将广告宣传的内容订入合同,就不能认定为是合同内容,销售广告中的虚假宣传,只是违背诚实信用原则应负的义务,可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为,由于要约引诱具有“对世性”,当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务,如揭示合同内容的所有事实,不能随心所欲或作虚假的陈述,因此广告的真实性己成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容,往往又利用其订立合同时的优势地位,拒绝订人合同中,故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说己经构成像悬赏广告一样的特殊要求,它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内,开发商不得随意撤销或变更许诺,即广告许诺具有不可撤回性,也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务,通常称之为“要约的形式拘束力”。《中华人民共和国广告法》(以下简称《广告法》)第9条规定:“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、用途、质量、价格、允诺有表示的,应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的,应当表明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理,即清楚明白的广告许诺,具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售楼广告中作出许诺以后,一旦与购房人与之签订买卖合同,开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

二、商品房销售合同法律性质是什么

对于商品房销售广告的性质,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,像其他商业广告一样,商品房销售广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约,一般只属于要约邀请或要约引诱,意在邀请购房者提出购房要约,而作为要约邀请的商品房销售广告是没有拘束力的。因此,商品房销售广告只是一种要约邀请,如未将广告宣传的内容订入合同,就不能认定为是合同内容,销售广告中的虚假宣传,只是违背诚实信用原则应负的义务,可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。

第二种观点认为,由于要约引诱具有“对世性”,当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务,如揭示合同内容的所有事实,不能随心所欲或作虚假的陈述,因此广告的真实性己成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容,往往又利用其订立合同时的优势地位,拒绝订入合同中,故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说己经构成像悬赏广告一样的特殊要求,它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内,开发商不得随意撤销或变更许诺,即广告许诺具有不可撤回性,也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务,通常称之为“要约的形式拘束力”《广告法》第9条规定:“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的,应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的,应当标明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理,即清楚明白的广告许诺,具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售楼广告中作出许诺以后,一旦与购房人与之签订买卖合开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

 


北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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