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什么是无权处分 房主与第二买受人签订合同是无权处分吗

此文章帮助了337人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、什么是无权处分

所谓无权处分,是指没有处分权的人处分他人的财产。较典型的无权处分例子是出卖他人之物,此外在他人财产上设定用益物权或担保物权也构成无权处分。《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”学界一般将上述条款所涉之无权处分合同的效力解释为效力待定,须待权利人追认或事后取得处分权,该合同始生效力。

 二、房主与第二买受人签订合同是无权处分吗

基于上述分析可知,除所有权人陷于破产而不能自行处分自己的财产外,所有权人对自己的财产所进行的处分,不构成无权处分。具体到“一房数卖”情形,只要出卖人没与第一买受人办理过户登记,出卖人就仍然保有房屋的所有权,其处分权限并无任何限制,当然拥有再行处分的权利,因此其与第二买受人签订的卖房合同不属无权处分,其合同效力是确定有效的。 事实上,无论是第一买受人还是第二买受人,基于买卖合同取得的权利都是债权,即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权。与物权不同,债权之间既无排他胜也无优先性,而是互相平等。正是由于债权无排他胜,所以在同一标的物上可以同时成立两个乃至更多的债权;正是由于债权无优先性,所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力。


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如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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