买方未支付剩余房款，卖方又未催告
金某某与张某某于1995年11月30日签订协议书一份，约定由金某某购买张某某坐落于本市桃花坞西四亩田3幢304室建筑面积为63．94平方米的私房一套，房屋价款为85000元，另加4万元装修补偿费，合计125000元，房款支付方式为1996年1月30日前付6万，余款1年内付清。协议签订后不久，张某某即将房屋交付金某某，金某某亦搬入居住使用。张某某于2001年5月11日取得该房屋的国有土地使用证，该证上的房屋坐落为西四亩田31号3幢西302室，原、张某某均确认该门牌编号即双方买卖合同中的房屋更改后的门牌编号。2004年8月16日，张某某发给金某某一份解除合同通知书，内容为“由于你未按约支付房款，故我现决定解除与你于1995年11月30日签订的就苏州市桃花坞西四亩田3幢304室房屋买卖合同，并请你将上述房屋移交于我。”同年8月26日，张某某即以金某某违约未支付房款为由向本院提起诉讼，请求判令解除上述其与金某某签订的房屋买卖合同，并要求金某某将房屋交还。
卖方可单方解除合同，但解除权受除斥期间限制
合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响，如解除权人长期握有合同解除权，但既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用的原则。因此，合同解除权应当与其他形成权一样，受到除斥期间的限制，如经过合理的期限而不行使，则解除权归于消灭。我国《合同法》第九十五条规定了法律规定或当事人约定解除权行使期限，或虽无法律规定和当事人约定行使期限，但经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，但遗漏了无法律规定和当事人约定行使期限，对方又未催告的情形，如在此情形下解除权不受行使期限的限制则显然有悖法理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后段规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这一规定虽然仅适用于商品房买卖合同纠纷，但根据其立法趣旨，一般房屋买卖合同纠纷案件中当可参照适用。本案中即使张某某享有解除权，但其长达八年之久始终未行使，虽然其已经远远超过了行使解除权的合理期限，应视为已丧失解除权，其在本案诉讼中提出解除合同的反诉请求，显然是出于近年来市场房价飙升而欲反悔交易，违背诚实信用原则，法院碍难支持。
律师提醒：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后段规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”商品房买卖合同中，当事人的解除权受一年的除斥期间限制，一年内不行使的归于消灭。如果您还不清楚，不妨问问专业的律师。
