买卖合同解除后，买方已将房屋抵押
2000年6月13日，A房产开发公司、郑某某签订一份商品房购销合同，约定将A房产开发公司建造的“若耶方舟”花园别墅71号及相应绿地销售给郑某某，总价1 428000元，该房屋应于2001年5月31日前交付。2000年8月17日，郑某某与第三人签订房地产抵押合同（抵押期限为2000年7月4日至2012年7月4日）与借款合同，将“若耶方舟”花园别墅71号抵押给第三人，同时向第三人贷款850 000元，并于2000年8月17日办理了抵押登记。A房产开发公司事前明知郑某某与第三人之间的抵押合同与借款合同。因房屋未能按约交付，A房产开发公司、郑某某双方产生纠纷。2001年7月25日双方经仲裁达成协议，即终止房屋买卖合同，支付的购房款予以退还（已退还）。2001年7月25日后，“若耶方舟”花园别墅71号房产继续处于抵押状态。
卖方不能要求解除买卖合同
尽管买卖合同、借款合同以及作为借款合同从合同的抵押合同在本案中具有关联性，但它们在法律上是前后独立的，即买卖合同与借款合同是各自独立的。买卖合同被解除或终止后，不产生借款合同也同时被解除或终止的法律后果。所以，A房产开发公司以仲裁调解协议终止了买卖合同来主张解除依据借款合同产生的抵押合同，显然无法律依据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。该条蕴涵的法律意义是抵押物的处分行为不影响抵押权的追及效力，亦即关于抵押物的合同行为的效力有无、撤销或终止不影响抵押权的追及效力。据此，A房产开发公司可依据“可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，对自己的权利进行救济较为妥当。郑某某设置的抵押权在设置之初是合法设置，且A房产开发公司也明知设置的抵押权期限至2012年7月4日，故在设置之初不存在侵权。买卖合同通过仲裁调解协议终止后，郑某某丧失对物设置抵押的依据，亦即情势已经变更，此时，郑某某应当及时善意地除去抵押瑕疵，经通知仍拒不除去抵押瑕疵的，应当属于侵权行为与违反附合同义务的竞合行为，但衡平登记抵押权人与侵权受害人的利益后，应当优先保护登记权利人、在先权利人的利益，即抵押权人的利益优先保护。
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