小区一层业主擅自拆墙改门搭建台阶
2004年6月，李某作为买受方（乙方）与出卖方（甲方）签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，购买某小区3号楼1门102号房屋一套。协议约定：甲乙双方应遵守国家有关住宅的法律和北京市有关房屋管理的政策、法令、法规及售后维修管理规定对楼房进行管理与维修及装饰、装修和改造；乙方应合理使用共用部位和毗连部位。其后，某物业管理公司作为甲方与作为乙方的李某签订《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》。约定：乙方对室内进行维修、装修过程中，严格遵守建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》及92号令《家庭居室装饰装修管理施行办法》，凡违反规定对自行维修、装修出现损坏公用部位及设施、设备，或影响他人正常使用等后果，由乙方承担全部责任；对于违反规定的装修，甲方有权要求乙方恢复原状，乙方不得擅自侵占住宅公共部位和公共设施、设备，不得擅自增加或减少对该幢住宅公共设施、设备正常运行有影响的自用设备；乙方不得擅自改变房屋用途，对确需改变使用性质的，经与甲方及有关部门办理相应的申报和审批手续，甲方有权制止擅自改变使用性质的行为，并依据相关的法律、法规进行相应处理；本协议中自用部位指：户门以内的部位及设备，包括自用阳台；公共部位是指：承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
2005年6月2日，李某取得个体工商户营业执照，经营场所登记为某小区3号住宅楼1门102号。2005年7月，李某将小区3号楼1门102号房屋其中一间居室的北向窗户窗下墙拆除，改建为食品销售点的进出门，并在该进出门外搭建了台阶。
其行为构成侵权
根据本案查明的事实，李某与物业管理公司签订有《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，协议中已对自用部位及公共部位作出明确限定，且该限定并不违反现有法律规范的规定。因此，李某拆改窗下墙的行为从性质上属于损坏住宅公共部位的行为，按照法律规定及双方合同约定，物业管理公司有权要求恢复原状。至于李某搭建台阶的行为，由于在自用部位外均应属于公共部位、公用设施、设备的范围。按照双方合同中对自用部位的限定，李某搭建台阶的行为明显属于侵占住宅公共部位的行为，按照法律规定及双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除。因此，虽然李某作为小区3号楼1门102室的房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但其在本案中的行为已经超出了正当行使所有权的界限，依法应予以纠正。至于李某取得个体工商户营业执照中经营场所为该小区3号楼1门 102室的事实能否成为其拒绝将拆改的窗下墙恢复原状并拒绝拆除搭建台阶的有效抗辩理由。一审法院认为，工商登记管理属于行政管理范畴，李某取得营业执照仅仅意味着在工商管理中李某属于有照经营。在营业执照中虽有经营场所一项，但该项系由李某申请，由工商管理部门予以登记，该登记行为仅能说明工商行政管理部门对于李某申请将该场所作为经营场所准许登记，而不能作为该场所作为经营场所在民事权利义务关系中具有合法性的充分依据。在本案中，即使李某将小区3号楼 1门102室作为经营营业场所具有合法性，其也无权通过拆改窗下墙及搭建台阶等不合法方式实现经营目的。
律师说法：按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。如果你还不清楚的话不妨问问专业的律所，也可以请律师帮您索赔。
