一、购买抵押房是否有效？
（一）购买已设抵押房屋，购买合同符合条件的有效
合同订立的行为效力，受《民法通则》的调整，符合《民法通则》第55条的规定，合同即生效。房屋买卖协议作为债权合同，只要满足3个条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益，结合《合同法》第44条，协议自成立时生效。协议的效力在签订之时即已确定，不应通过协议的履行来反决定协议的效力，这样做才符合《民法通则》及《合同法》诚实信用原则的需求。诚实信用是民事社会活动中的“帝王法则”、最高准则。
（二）不能以抵押房不允许买卖主张合同无效
根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押（合同各方另有约定的除外）。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。这是典型的违背诚实信用原则的恶意抗辩。
二、购买抵押房有哪些风险？
（一）抵押权人可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷
另外，如果开发商在向抵押权人提供担保或还贷方面出现问题，抵押权人可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷。因此对于购房者来讲买已被抵押的房屋风险是比较大的。在这种情况下，开发商与购房者的房屋交易手续和开发商与抵押权人解除抵押手续之间的相互衔接就显得至关重要。
（二）购买抵押房时应得到抵押权人的明确承诺
根据这些规定，购买抵押房时时，开发商须事先通知抵押权人并告知你房屋已抵押的事实。具体来说，购房者在与开发商签订房屋买卖合同前，应得到抵押权人的明确承诺。即由抵押权人密切配合，保证收到相应数额房款后即解除抵押。比较理想的方案是，签买卖合同与解押手续一并操作，并尽量减少两种手续办理上的时间差。
以上就是对“购买抵押房是否有效，购买抵押房有哪些风险”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，购房者一定要掌握好支付房款与解除抵押之间的合理衔接，只有这样才有可能降低自己购买抵押房的风险，否则，可能遭遇抵押权人行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷的情形，造成利益损失。当然由于普通消费者对于其中的流程了解的不够清楚，所以在处理时可能存在困难，所以最好能请专业律师帮忙，以最大限度的降低风险。
