案情简介：物业公司擅自利用公共区域获收益
2003年开始，A物业公司受B小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。B小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，A物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用B小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2013年4月11日，B小区业委会与A物业公司终止了物业服务合同。A物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。2014年9月10日，B业委会提起本案诉讼，要求A物业公司返还公共收益814395元并赔偿资金占用损失。
法院判决：业主可以诉请物业公司返还收益
重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点无证据支持且与常理相悖，法院不予采信。但是考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应当返还业委会的收益酌定为491602.80元，即双方一致确认的收益总额819338元的60%。据此，法院判决：A物业公司返还B业委会公共收益491602.80元并赔偿资金占用损失。
律师说法：
物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，业委会请求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，A物业公司利用B小区的公共区域开辟露天停车位，收取停车费，并利用电梯为广告公司提供广告位收取广告费，上述收益均属B小区全体业主所有，A物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给B业主。
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